別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 酒田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 -10 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　大貫　良一   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市御成町２５番２１外 ｢御成町１１－６｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 酒田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅に近い、幹線道路背後の住 宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 酒田駅北西方 500m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 酒田駅に近い旧来からの既成住宅地域。地域内に格別の変動要因はなく当面現状を維持すると見込まれる。市の 中心部に近い住宅地域として一定の需要があり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は酒田市内の住宅地域の全域で、需要者は酒田市に居住する一次取得者及び買い替え層、一部庄内地方の他 市町からの転入者も認められる。近隣地域周辺は旧来からの既成住宅地域で街並みは古く、区画整然とした新興住宅地 域と比べて相対的選好性はやや劣るが、閑静な住宅地域で、酒田駅に近く生活利便性等も良好なことから一定の需要が 認められる。需要の中心となる価格帯は土地が４５０～９００万円程度、新築戸建で３０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替性の高い取引事例から、適切に選択された取引事例を基に求められた比準価格は、実証的で信頼性の高い価格であ る。これに対して、収益価格は、アパート等の収益物件はある程度見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成され ていないことのほか、画地規模が小さく賃貸経営を想定することが困難であることから適用できなかった。よって、実 証的で信頼性の高い比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　酒田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [112.0] [101.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口・生産年齢人口の減少率、高齢化率は 県平均を上回っている。新興住宅地に安定的 な需要がみられる一方、旧来からの既成住宅 地の需要は弱い。 地域要因に格別の変動はなく当面現状維持と 予測。中心部に近い旧来からの既成住宅地と して一定の需要がある。地価は概ね横這い基 調で推移と予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％