別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 酒田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒田 -4 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　赤藤　元玄   TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 酒田市旭新町９番４ ｢旭新町９－４｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西7m市道 水道、下水 酒田 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済の住宅地域。施行 期間は昭和３６～４０年度。 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 酒田駅東方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理から半世紀以上が経過した住宅地であり、画地規模は小さい。しかしながら、駅やスーパーに近接する など利便性が高く、総額が手頃であることから、地価は横ばいからやや上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、酒田市内の住宅地域全域。特に代替競争関係が認められるのは、酒田市東部及び酒田駅周辺の住宅地域 。需要者の中心は酒田市居住者であり、一部周辺市町等からの転入も認められる。区画整理後、半世紀以上が経過した 古い住宅地であり、画地は小さい。しかしながら、駅等に近く利便性が高く、総額も手頃であることから、需要は底堅 い。需要の中心となる価格帯は、土地で４００万～７００万円程度、新築戸建で２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は規模が小さく、駐車場確保等の観点から、経済合理的な賃貸経営は困難である。このようにアパート敷地には 不向きであることから、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は酒田市東部において実際に成約した住宅地 の事例を中心に比較を行い試算しており、実証的である。居住の快適性、利便性が重視される既成住宅地域であること も考慮して、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　酒田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,500 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [108.0] [101.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナウイルス感染症の影響 が残るものの、持ち直しの動きがみられてい る。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％