別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 米沢 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米沢 -4 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　高嶋　俊幸   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米沢市窪田町窪田字堰場５９６番４３ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の新興住宅地 域 西6m市道 水道 置賜 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 交通接近条件が良好な地価水 準の割安な新興住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 置賜駅西方 2.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内郊外に立地する新興住宅地域で、交通接近条件が良好であることから、今後も地価は堅調に推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は米沢市の住宅地域一円で、特に市街地北部の住宅地との代替競争関係が高い。需要の中心は同市内に居住 する一次取得者層で、一部他地域からの転入者も見られる。新興住宅地域や旧来から定評のある住宅地域に対する選好 性が強いため、幹線道路等へのアクセスが良好な郊外部の新興住宅地域については、割安な地価水準から一定の需要が 見込まれる。需要の中心となる価格帯は、土地は３００～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有目的の取引が支配的であり、戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等の賃貸市場を見出すこ とができなかったため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は試算の根拠が実際の売買に基づき実証的であ り、比較可能性を有する取引事例を収集できたことから、説明性に優れている。以上より、市場性を反映して求められ た比準価格を重視し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米沢 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [162.2] [101.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米沢市では選好性の高い住宅地の地価は概ね 横這いから上昇、選好性の低い住宅地の地価 は下落が継続している。 地域要因の特別な変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％