別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山形 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 9-4 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　高嶋　俊幸   TEL.

鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市近田８１番外 ②地積 　(㎡) 5,309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ2 中規模倉庫、工場等 が存するＩＣに近い 工業地域 北西10m市道 水道、下水 国道１３号 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     5,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 インターチェンジ周辺に物流 施設、工場、営業所等が建ち 並ぶ地域 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 国道１３号駅北東方 600m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 インターチェンジに近く、物流施設としての立地条件は良好であることから、今後も同様の利用が継続され、地 価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山形市及び周辺市町における高速道路並びに主要幹線道路からのアクセスの良好な工業地域の圏域。需要 者は物流施設、工場等が必要な大手法人、地元企業等が中心であり、県外からの需要も見込める。山形県内の流通工業 団地に対する需要は比較的堅調に推移しており、山形北ＩＣ周辺で新たな工業団地の計画もある。進出企業の業種や業 態、生産規模等によって異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有目的の取引が支配的であり、物流施設、工場等の賃貸市場を見出すことができなかったため、収益 価格は試算できなかった。一方、比準価格は試算の根拠が実際の売買に基づき実証的であり、代替性・類似性を有する 工業地域の取引事例を収集できたことから、説明性に優れている。以上より、市場性を反映して求められた比準価格を 重視し、他の地価公示標準地等との均衡をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の工業地需要は安定的で、品薄感が発生 している。特に物流施設用地に対する需要は 堅調である。 山形北ＩＣ周辺で工業団地の計画があるため 、今後周辺地価に影響を与える可能性がある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％