別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山形 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 9-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央   TEL.

鑑定評価額 49,700,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市銅町１丁目１番５ ②地積 　(㎡) 1,425   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:1.2 工場 小規模工場、住宅等 が混在する工業地域 南東8m市道 水道、下水 県道山形天童線 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部住宅も見られる工業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 県道山形天童線　西方 290m 法令 規制 工業 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 市内の工場跡地で分譲開発が行われるケースが見られ、近隣地域内では現在開発の動きはないが、将来開発用地 のターゲットとなる可能性が考えられ、その需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山形市を中心に、周辺市町の工業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は事業目的の法人のほか、一 部、分譲開発目的の不動産業者等の需要も考えられる。道路交通網の整備、流通業務の発展等を背景に、工業地の需要 は底堅く、また、市中心部の工場跡地では住宅分譲を目論む需要も相まって、需要は底堅く、近隣地域も需要が堅調な 地域と言える。画地の規模、形状も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は山形市内のものを採用し、取引時点が新しいものも含まれており、それぞれ適切な補正を施し、各 事例の規範性の優劣を判定の上、比準価格を試算した。典型的な需要は自用目的が主であり、その需要者は特に市場性 に着目するものと思料し、比準価格は市場の実勢を反映し、需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従っ て、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山形市の新設住宅着工はやや増加、人口はや や減少、世帯数はやや増加している。直近の 土地取引は増加している。 地域要因に特別な変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％