別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 山形 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 5-11 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　東海林　正昭   TEL.

鑑定評価額 9,670,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) 国定公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 2:1 旅館兼住宅 Ｗ2 土産店、飲食店等が 建ち並ぶ温泉街の商 業地域 西9m県道 水道、ガス、下水 蔵王 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 蔵王温泉地区の幹線道路沿い 商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 蔵王駅南東方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,400) 国定公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 新規出店は見受けられず、土地需要は低調である。地価はこのまま暫く下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山形市及びその周辺市町の温泉観光地である。需要者の中心は、観光地関連店舗や宿泊施設用地として の取得を目的とする地元企業で主である。蔵王温泉地区では新規出店も少なく、商況は落ち込み土地需要は低迷してい る。成約件数が少ないうえに、取引される物件の価格や規模等はたようであり、需要の中心となる価格帯は見い出せな い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は貸店舗や貸事務所等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されてお らず、収益性からの検討に馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等 において実際に成約した取引事例との比較を行い試算しており、実証的である。したがって、比準価格を採用し、代表 標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,300 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [163.1] [ 99.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化、人口減少は継続しているが、雇用情 勢は改善しており、個人消費も底堅く、県内 景気は緩やかに回復している。 地域要因の特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　 +12.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％