鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山形 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ０４０１ -53	山形市		貸家建付地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		２中専高度2種最高20m (60,200)
b	Ｒ３Ｋ１６ -6	山形市		建付地	（　）	不整形	東22m市道、北9m、角地		近商高度4種最高31m 駐車付置義務 (90,300)
c	Ｒ３Ｃ３１ -1	山形市		更地	（　）	ほぼ台形	北12m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
d	Ｒ３Ｃ１６ -16	山形市		建付地	（　）	長方形	北32m国道、中間画地		準住居高度2種最高20m (60,200)
e	Ｒ３Ｃ０８ -2	山形市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m国道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,296	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,676	100 [ 91.2]	69,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,800
b	(　 ) 37,691	100 [ 80.0]	[ 101.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 87.6]	60,715	100 [ 88.1]	68,916		68,900
c	(　 ) 42,441	100 [ 80.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,317	100 [ 74.9]	71,184		71,200
d	(　 ) 64,122	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,122	100 [ 92.9]	69,023		69,000
e	(　 ) 59,421	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	70,606	100 [ 100.0]	70,606		70,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
b	限定価格	％／月 +0.08	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	競売	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
c	競売	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,400 円／㎡]

山形 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,341,989	521,128	1,820,861	1,466,760	354,101	（　0.9734） 344,682	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,503,434 円　　　　（　 30,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	116.00	Ｓ1	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高20m 駐車付置義務	90 ％	200 ％	200 ％	213 ㎡	10.0 m x 19.5 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

貸店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	110.00	100.0	110.00	1,930	212,300	3.0	636,900
							0.0	0
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		212,300		636,900
								0

⑨年額支払賃料	212,300 円　×　12ヶ月　＝　 2,547,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,547,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 211,451 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,336,149 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	636,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,840 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,341,989 円　　　　（　 10,995 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ４Ｋ０４０１　　　　-8	2,336 ( 2,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 83.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,553	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,935 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ３Ｋ０８　　　　-8	2,094 ( 2,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 83.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,108
c	ＴＲ３Ｋ３５　　　　-15	1,617 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 75.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,833

山形 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,600 円	20,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	76,428 円	2,547,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 121,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,700 円	20,400,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	20,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 521,128 円　（　　　　　　 2,447 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,466,760 円（　　　　　 6,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,341,989 円
②総費用	521,128 円
③純収益　①－②	1,820,861 円
④建物等に帰属する純収益	1,466,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	354,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	344,682 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,503,434 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
山形 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山形 5-10

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　森谷　崇史

TEL.

鑑定評価額

14,700,000 円

１㎡当たりの価格

69,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山形市鉄砲町１丁目２３１番｢鉄砲町１－１０－１１｣				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高20m 駐車付置義務 (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小規模店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	東15m国道	水道、ガス、下水	山形 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗、店舗併用住宅、事務所
、一般住宅等多用途が混在す
る商業地域

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

山形駅南東方

1.6km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度2種最高20m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の大型店に顧客が流出しているが、地価の割安感から商業地としての需要のほか住宅地としての需要も認め
られ、今後とも地価は上昇基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね山形市内の商業地域、特に幹線道路及び準幹線道路沿線の路線商業地域の圏域。需要者の中心は、県
内の個人、法人の事業者である。需要の選好性が嶋地区等の発展的な地域に拡散する傾向にあるものの、車両交通量が
多く、交通利便性の良好な地域であることから、需要は堅調であり、また一部に住宅地需要も観察され、地価はやや強
含みで推移している。取引される価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を見極めるのに吟味を要する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引価格にややばらつきがあるが、比準価格は、市場における多数の取引事例から求められ、市場の実態を反映し、信
頼性は高い。一方、店舗、事務所のほか一般住宅等も見られるの商業地域であるが、土地価格に見合った賃料が収受で
きず収益価格は低く求められ、信頼性はやや低い。よって、豊富な資料に裏付けられた比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山形 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,200 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[110.1]

[100.0]
100

69,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化は継続しており、コ
ロナ禍等により個人消費や雇用情勢はやや弱
いものの、県内の経済は総じて見れば改善し
ている。

地域要因に変動はない。住宅地としての需要
の認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

山形 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ３５ -4	山形市		更地	（　）	ほぼ整形	西10m市道、南6m、角地		２中専高度2種最高20m (70,200)
b	Ｒ４Ｋ０４０１ -66	山形市		更地	（　）	長方形	西8m市道、南6m、角地		２中専高度2種最高20m (70,200)
c	Ｒ４Ｋ３３ -2	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
d	Ｒ４Ｋ０４０１ -62	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、北6m、西6m、三方路		２低専 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,957	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 122.0]	71,989	100 [ 112.2]	64,161	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,200
b	(　 ) 93,776	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	89,757	100 [ 120.0]	74,798		74,800
c	(　 ) 60,357	100 [ 80.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,201	100 [ 123.0]	61,952		62,000
d	(　 ) 74,757	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	85,691	100 [ 120.1]	71,350		71,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	業者の買取	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +31.0
c	業者の買取	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

山形 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,251,751	505,233	1,746,518	1,402,050	344,468	（　0.9734） 335,305	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	6,326,509 円　　　　（　 29,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	105.00	Ｓ1	105.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高20m 駐車付置義務	90 ％	200 ％	200 ％	213 ㎡	10.0 m x 19.5 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	100.0	105.00	1,944	204,120	3.0	612,360
							0.0	0
～

～

～

～

計		105.00	100.0	105.00		204,120		612,360
								0

⑨年額支払賃料	204,120 円　×　12ヶ月　＝　 2,449,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 105.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,449,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 203,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,246,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	612,360 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,615 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,251,751 円　　　　（　 10,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ４Ｋ３６　　　　-1	1,695 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,834	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,949 円/㎡　月額支払賃料（　 1,944 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ４Ｋ３５　　　　-5	1,402 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 79.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	1,940
c	ＴＲ４Ｋ０４０１　　　　-8	2,336 ( 2,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [120.0]	100 [103.0]	2,148

山形 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,000 円	19,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	73,483 円	2,449,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 182,300 円	19,500,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,250 円	19,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 505,233 円　（　　　　　　 2,372 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 105.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,402,050 円（　　　　　 6,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,251,751 円
②総費用	505,233 円
③純収益　①－②	1,746,518 円
④建物等に帰属する純収益	1,402,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	344,468 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	335,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,326,509 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,700 円／㎡）