鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山形 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ３９ -1	山形市		貸家建付地	（　）	長方形	西16.5m市道、東6m、二方路		１住居高度2種最高20m 居住誘導区域 (70,200)
b	Ｒ４Ｋ２５ -69	山形市		底地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ４Ｋ３３ -5	山形市		更地	（　）	不整形	北8.5m市道、中間画地		近商高度2種最高20m (69,200)
d	Ｒ３Ｃ３１ -5	山形市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		商業 (100,586)
e	Ｒ３Ｃ２３ -5	山形市		更地	（　）	ほぼ台形	西12m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,187	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	75,638	100 [ 67.5]	112,056	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 43,772) 72,953	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,828	100 [ 67.5]	109,375		109,000
c	(　 ) 51,569	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	72,197	100 [ 64.4]	112,107		112,000
d	(　 ) 154,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,854	100 [ 132.3]	117,048		117,000
e	(　 ) 56,225	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 74.1]	77,167	100 [ 66.1]	116,743		117,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

山形 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,201,652	937,553	3,264,099	2,654,080	610,019	（　0.9742） 594,281	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	11,652,569 円　　　　（　 53,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	71.34	Ｓ3	192.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高31m 地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	217 ㎡	13.2 m x 16.5 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階を店舗、３階を平均専有面積約３０㎡のワンルームタイプを想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.26	80.0	51.41	2,244	115,364	3.0	346,092
							0.0	0
2～ 2	店舗	64.26	85.0	54.62	1,907	104,160	3.0	312,480
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	64.26	100.0	64.26	1,795	115,347	2.0	230,694
							0.0	0
～

～

計		192.78	88.3	170.29		334,871		889,266
								0

⑨年額支払賃料	334,871 円　×　12ヶ月　＝　 4,018,452 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 170.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 122,609 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,141,061 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 379,564 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,193,497 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	889,266 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,201,652 円　　　　（　 19,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ３Ｃ２６　　　　-2	2,240 ( 2,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,263	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,244 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ４Ｋ３９　　　　-2	1,367 ( 1,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 62.0]	100 [105.0]	2,282
c	ＴＲ４Ｋ０８　　　　-3	3,501 ( 3,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [140.0]	100 [120.0]	2,217

山形 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,100 円	37,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	228,653 円	4,573,061　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 352,400 円	37,700,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,400 円	37,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,700 円	37,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 937,553 円　（　　　　　　 4,321 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 192.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,654,080 円（　　　　　 12,231 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,201,652 円
②総費用	937,553 円
③純収益　①－②	3,264,099 円
④建物等に帰属する純収益	2,654,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	610,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	594,281 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,739 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,652,569 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
山形 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山形 5-2

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　安孫子　直樹

TEL.

鑑定評価額

24,500,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山形市城南町２丁目１５９番３外｢城南町２－１０－３｣				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度4種最高31m 地区計画等 (90,300)
	1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ3	低層の店舗、事務所等が混在する商業地域	南30m県道	水道、ガス、下水	山形 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ山形駅西口に近い商業地
域

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

山形駅北西方

600m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度4種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ山形駅西口付近に多用途の建物が混在する商業地域であり、今後も多用途が混在するものと予測する。用途
の多様性や交通利便性等に優れ、多業種の需要者が見込まれるため、地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね山形市市街地における商業地域及び商住混在地域全域。需要者の中心は県内の一般法人事業者や個人
事業者等である。ワクチン接種の拡大等により新型コロナによる経済の停滞ムードが薄らぐなか、市街地における住宅
地の供給不足もあり、用途の多様性を有する当該地域には店舗併用住宅地を含む多用途の需要が見込まれるなど、需要
に底堅さが見られる。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。
一方、標準地は取引にあたり収益性が考慮される商業地であり、一般的に収益価格が重視されるべきであるが、資料収
集に限界があり、賃貸事例の質・量は取引事例よりやや劣り、収益価格の説得力は相対的にやや低い。よって、説得力
の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山形 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[117.6]

[100.0]
100

113,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ワクチン接種拡大の効果等により経済の停滞
が徐々に緩和するなか、企業の設備投資の持
ち直しにはやや足踏みが見られる。

ＪＲ山形駅西口周辺において商業施設、公共
施設等の集積度向上が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

山形 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２５ -69	山形市		底地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ３Ｃ０８ -1	山形市		更地	（　）	長方形	北東19m県道、中間画地		商業駐車場整備地区駐車付置義務 (100,600)
c	Ｒ３Ｃ２３ -17	山形市		更地	（　）	長方形	西12m市道、東3m、二方路		２中専居住誘導区域外 (70,200)
d	Ｒ３Ｃ３１ -3001	山形市		建付地	（　）	不整形	北西18m市道、中間画地		商業高度5種最高45m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 43,772) 72,953	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,828	100 [ 65.7]	112,371	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 132,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	132,000	100 [ 104.9]	125,834		126,000
c	(　 ) 81,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	84,283	100 [ 75.9]	111,045		111,000
d	(　 ) 69,346	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	90,648	100 [ 81.0]	111,911		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

山形 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,155,336	925,835	3,229,501	2,611,840	617,661	（　0.9742） 601,725	（ 5.3 - 0.2 ） 5.1％
	⑧収益価格	11,798,529 円　　　　（　 54,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山形 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	71.34	Ｓ3	192.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高31m 地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	217 ㎡	13.2 m x 16.5 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

需要が見込まれる１・２Ｆテナント店舗、３Ｆシングルタイプアパート２戸の鉄骨造３階建店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.26	80.0	51.41	2,244	115,364	3.0	346,092
							0.0	0
2～ 2	店舗	64.26	85.0	54.62	1,907	104,160	3.0	312,480
							0.0	0
3～ 3	住宅	64.26	100.0	64.26	1,683	108,150	2.0	216,300
							0.0	0
～

～

計		192.78	88.3	170.29		327,674		874,872
								0

⑨年額支払賃料	327,674 円　×　12ヶ月　＝　 3,932,088 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 170.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 122,609 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,500 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 468,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,054,697 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 468,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 375,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,147,313 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	874,872 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,023 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,155,336 円　　　　（　 19,149 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ４Ｋ３５　　　　-5	1,402 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 84.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,182	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,244 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ４Ｋ０８　　　　-2	2,835 ( 2,827)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [118.0]	100 [ 85.0]	2,593
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山形 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,300 円	37,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	226,135 円	4,522,697　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 346,800 円	37,100,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	37,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 925,835 円　（　　　　　　 4,267 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 192.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,611,840 円（　　　　　 12,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,155,336 円
②総費用	925,835 円
③純収益　①－②	3,229,501 円
④建物等に帰属する純収益	2,611,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	617,661 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	601,725 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,798,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,400 円／㎡）