別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
山形 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 3-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央   TEL. 
鑑定評価額 78,400,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 山形市白山３丁目１１番１
 ②地積(㎡) 2,041  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ２低専
(60,150)

（その他）

1:3		 田 既成住宅地域に隣接し、農地等が存する地域 南5.2m市道 水道、下水 山形

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西   40 ｍ、南    5 ｍ、北   85 ｍ ②標準的使用 田（転換後・造成後は低層住宅地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺に一般住宅等が多く、農
地地域から宅地地域へ転換し
つつある地域		 道

路		 ５．２ｍ市道 交通

施設		 山形駅南方

2.8km		 法令

規制		 ２低専
(60,150)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺で農地から宅地への転換や細分化しての分譲開発の動きが見られ、近隣地域を含み、今後も宅地地域へ転化
し、住宅地の様相が高くなると予測する。開発素地の需要は堅調で地価は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後低層住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     38,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     35,900 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山形市を中心に、周辺市町の圏域で、需要者は開発目的の不動産業者等である。堅調な住宅地需要を背景
に開発需要も旺盛で、素地の市場供給は稀少性が高く、近隣地域一帯も開発需要が旺盛な地域と言える。宅地見込地の
地価は分譲価格に依存し、素地の状況、規模、形状等が多様であるため相場は把握し難いが、高い取引も散見される。
エンド向けの分譲地は１０００万円台、新築物件で２０００万円台～３０００万円台程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 採用した取引事例は山形市内の事例を採用し、需要者の価値尺度に着目して試算しており、実証的かつ説得力の高い価
格と言える。控除法による価格は開発業者の視点から現実妥当な想定のもとで試算したが、想定要素が多く含まれ、各
想定如何で試算結果が流動的で、恣意性の介入の余地が否定できず、前試算価格より相対的規範性は劣ると思料する。
従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     36,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +4.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 山形市の新設住宅着工はやや増加、人口はやや減少
、世帯数はやや増加している。直近の土地取引は増
加している。

周辺で農地から宅地への転換、既存の画地を細分化
した宅地分譲が見られる。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 山形 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ４Ｋ０４
０１
-61		 山形市 畑   ほぼ長方形 北東12m市道、
南東6m、角地

２中専
高度2種最高20m
(70,200)
b Ｒ４Ｋ０４
０１
-64		 山形市 畑   長方形 南6m市道、
東5.9m、
二方路

２低専

(60,150)
c Ｒ４Ｋ０４
０１
-76		 山形市 畑   不整形 西1.5m未舗装
農道、
中間画地

１中専

(60,160)
d Ｒ３Ｃ３１

-22		 山形市 畑   ほぼ整形 西5.7m道路、
中間画地

｢調区｣ 
市街化区域隣接
(70,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
48,465 		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 105.0]
46,573 		 100
[ 121.2]
38,427 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
38,400 
b (　　            )
22,327 		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  85.0]
26,635 		 100
[  69.5]
38,324 
38,300 
c (　　            )
21,175 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]
23,528 		 100
[  57.0]
41,277 
41,300 
d (　　            )
25,805 		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]
26,089 		 100
[  64.3]
40,574 
40,600 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.08		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.17		 画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0 宅地造成　　 -20.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.08		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -27.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      38,400 円／㎡]
山形 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 10.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
66,000  （　   80.7 ％）
53,262 		 8,000    800  5,000  39,462 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 10.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.9091　　　　     35,875		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     35,875		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 35,900 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a Ｒ４Ｋ０４
０１
-68

     67,692 		 100
[100.0]		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.9]

     66,762 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     66,800 
b Ｒ４Ｋ０４
０１
-69

     69,767 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[107.0]

     64,751 

     64,800 
c Ｒ４Ｋ０４
０１
-70

     80,435 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[  /  ]		 100
[105.1]		 100
[116.2]

     66,060 

     66,100 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近   +2.0 環境　　　   +3.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +3.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +15.0
画地　　　   +5.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 66,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
山形

-10
63,000 		 [103.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.9]
65,653 		 [100.0]
100
65,700 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +1.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  -5.0
行政　　  +1.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 66,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   5,470 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　      60 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     40 ｍ、南      2 ｍ、北     80 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 99 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  1 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     19　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    232 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  19.3 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   1.1 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  18.2 ％		 ＊擁壁工事の概要
　必要に応じてＬ型擁壁（高さ約０
　．５～１ｍ）設置。
　
　
＊道路工事の概要
　道路面積８７１㎡　幅員６ｍ、ア
　スファルト舗装（隣接既存市道へ
　一部提供）。
　
＊排水工事の概要
　道路の両側にＵ字・Ｌ字側溝及び
　下水道管設置。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園、植栽、フェンス、ゴミ置場
　等設置。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 120.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 120.0 ｍ
＊その他
　有効宅地化率＝｛１－（道路８７
　１㎡＋公園１８０㎡＋ゴミ置場４
　㎡）÷５，４７０㎡｝×１００＝
　８０．７％
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
山形 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 3-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　中村　剛   TEL. 
鑑定評価額 77,600,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 山形市白山３丁目１１番１
 ②地積(㎡) 2,041  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ２低専
(60,150)

（その他）

1:3		 田 既成住宅地域に隣接し、農地等が存する地域 南5.2m市道 水道、下水 山形

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   30 ｍ、西   40 ｍ、南   10 ｍ、北  110 ｍ ②標準的使用 田（転換後・造成後は低層住宅地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ５．２ｍ市道 交通

施設		 山形駅南方

2.8km		 法令

規制		 ２低専
(60,150)
⑤地域要因の
　将来予測		 市内の住宅地需要は堅調に推移しており、分譲住宅地の素地需要も堅調に推移している。熟成度の高い宅地見込
地であることから、今後、低層住宅地へと転換していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後低層住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     38,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     35,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内一円で、需要者は地場の不動産業者を中心に県内外のハウスメーカー、建売業者等を含む。市内の住
宅地需要は堅調に推移しており、立地条件や開発条件の良好な開発素地が不足しつつあることから、規制緩和された郊
外の市街化調整区域内も含め開発適地には底堅い需要がある。土地単体でなく建売住宅の販売目的で土地建物一体とし
ての利益確保の意図で強気な素地取得を行う市場参加者もあり、個別性が強く需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は同一需給圏内の開発素地に係る実際の取引事例に基づき求めたもので、最近の市場性を反映し実証的で説得
力が高い。控除法による価格は、対象不動産を開発・分譲することを想定して求めたもので、開発事業者の投資採算性
を反映しているが、開発計画には想定要素が多く含まれ実現性や客観性には限界があり、比準価格と比較し相対的規範
性は劣る。よって説得力の高い比準価格を採用し控除法による価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     36,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +3.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 山形市の人口は微減、世帯数は増加傾向で推移。県
内経済はコロナ禍で全般的に厳しい状況にあるが、
緩やかに持ち直している。

市内の住宅地は堅調な需要が続いており、不動産業
者による開発素地需要も底堅く推移している。当面
地価は強含みの状態が続くと予測。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 山形 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ４Ｋ０４
０１
-61		 山形市 畑   ほぼ長方形 北東12m市道、
南東6m、角地

２中専
高度2種最高20m
(70,200)
b Ｒ４Ｋ２３

-18		 山形市 田   台形 北7.7m市道、
東6.7m、角地

｢調区｣ 
既存集落
(80,200)
c Ｒ３Ｃ３１

-22		 山形市 畑   ほぼ整形 西5.7m道路、
中間画地

｢調区｣ 
市街化区域隣接
(70,200)
d  









e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
48,465 		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 105.0]
46,573 		 100
[ 120.0]
38,811 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
38,800 
b (　　            )
16,961 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 103.0]
16,467 		 100
[  42.8]
38,474 
38,500 
c (　　            )
25,805 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
25,805 		 100
[  70.0]
36,864 
36,900 
d (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.08		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -55.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -27.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      38,000 円／㎡]
山形 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  8.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
65,000  （　   80.0 ％）
52,000 		 7,000    560  4,552  39,888 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 14.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8772　　　　     34,990		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     34,990		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 35,000 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a Ｒ４Ｋ１６

-17

     66,003 		 100
[100.0]		 [101.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[ 99.9]

     66,200 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     66,200 
b Ｒ４Ｋ０４
０１
-54

     41,484 		 100
[ 60.0]		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[109.1]

     62,389 

     62,400 
c Ｒ４Ｋ０４
０１
-57

     85,080 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[  /  ]		 100
[105.1]		 100
[122.4]

     66,534 

     66,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.20		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -8.0 交通・接近   +0.5 環境　　　   +8.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b その他 ％／月

　  0.17		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近   -1.0 環境　　　   +8.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +20.0
画地　　　   +5.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 65,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
山形

-10
63,000 		 [103.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.9]
64,982 		 [100.0]
100
65,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +3.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  -5.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 65,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   5,500 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     40 ｍ、南      0 ｍ、北     80 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     20　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    220 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁：高さ１．２５ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　道路面積９３０㎡、幅員６ｍ、ア
　スファルト舗装
　
　
＊排水工事の概要
　区域内道路の両側と東側道にＵ字
　側溝及び下水道管。
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園緑地等面積１７０㎡（植栽・
　フェンス・ゴミ置場）
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 124.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 124.0 ｍ
＊その他
　有効宅地化率＝｛１－（９３０㎡
　＋１７０㎡）÷５，５００㎡｝×
　１００＝８０％