別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 山形 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -24 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　東海林　正昭   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市飯塚町字日森岡１４番 ②地積 　(㎡) 614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4m市道 水道、下水 山形 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部よりやや離れた集落 地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 山形駅西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山形市条例による開発許可基準の規制緩和により、住宅建築や宅地分譲等が可能となったため、宅地需要は回復 しており、一定の需要は見込まれる。当面はほぼ現状のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね山形市内の市街化調整区域の住宅地域全域で、山形市及び周辺市町に居住する一次取得者が需要の中 心である。市中心部よりやや離れた集落地域であり、生活利便性はやや劣るものの、市条例により開発許可基準の規制 緩和を背景に、宅地分譲を目的とした不動産業者の需要も含め一定の需要が見込まれる。土地は８００万円～１，５０ ０万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域では民間アパート等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が一般的で賃貸市場が形成されておらず、収益 性からの検討に馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、山形市の市街化調整区域の住宅地域 内の実際に成約した取引事例との比較を行い試算しており、実証的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準 地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 63.4] [102.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化、人口減少は継続しているが、雇用情 勢は改善しており、個人消費も底堅く、県内 景気は緩やかに回復している。 地域要因の特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％