別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月13日 提出
山形 -19 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 -19 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士 篠田 卓洋   TEL.
鑑定評価額 5,550,000 円  1㎡当たりの価格 26,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
山形市伊達城2丁目12番3外
②地積
 (㎡)
211  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
道路幅の狭い既成住
宅地域
西4m市道 水道、下水 漆山

1.8km
(2)



①範囲 東   180 m、西   110 m、南   190 m、北    90 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
町並みが古い郊外の住宅団地

基準方位北、4m市
交通

施設
漆山駅南東方

1.8km
法令

規制
「調区」 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
市街化調整区域内の既成住宅地域で、最近の優良な住宅地分譲に対して、相対的に環境の劣る当該地域は選好性
が劣っている。開発行為の規制緩和に伴い、地価は安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            26,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、山形広域都市計画区域の調整区域内の住宅地域である。農家集落地域と一般住宅地域とに大別され、需
要者は同一需給圏内の居住者が中心。開発許可の緩和で山形市の調整区域内での開発許可件数はやや増加傾向にあるが
、農家集落地域では農家人口の減少等を反映して宅地需要は弱く、一般住宅地域では宅地開発による宅地分譲が活発で
あるが、分譲後、時間の経過とともに需要は減少する傾向にある。市場の価格は多様で、中心となる価格帯はない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一般住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の既成住宅地域で、条例によりアパート等収益物件を目的とする開発行為は許可
されず、収益還元法の適用は困難であった。代表標準地との検討を踏まえ、信頼性が高く実証性がある取引事例より求
められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 山形 -22                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         18,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[ 67.2]
[101.0]
100
26,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           26,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナ感染症の影響により、依然厳しい
業種もあるが緩やかに持ち直しの傾向が見ら
れる。


近接するスーパーが建て替えられ、ドラック
ストアを併設してH29年11月にオープン
している。周辺で民間による宅地開発が見ら
れる。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -4.0
環境       -30.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 山形 -19 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R4K25

-2
山形市

更地


  
(           ) 
不整形 北5m市道、
西4m、角地




「調区」 

(70,200)
b R4K25

-3
山形市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北16m県道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
c R4K25

-4
山形市

建付


  
(           ) 
不整形 西7m市道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
d R4K25

-15
山形市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5m私道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
e R4K25

-17
山形市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北7.5m市道、
西6m、角地




「調区」 

(80,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
60,483  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

60,483 
100
[ 216.0]

28,001 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

28,300 
b (            
25,840  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

25,840 
100
[ 101.6]

25,433 

25,700 
c (            
34,825  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.1]

37,812 
100
[ 148.5]

25,463 

25,700 
d (            
37,360  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  89.3]

41,837 
100
[ 156.5]

26,733 

27,000 
e (            
37,102  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

36,021 
100
[ 136.5]

26,389 

26,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近  +21.0 環境     +75.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +16.0 交通・接近   +3.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +1.0 環境     +40.0
画地      -7.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境     +55.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   +3.0 環境     +25.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      26,300 円/㎡]  



山形 -19 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域内のため、原則的にアパートの建築はできず、賃貸市場が成立していない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
山形 -19 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
山形 -19 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士 大貫 良一   TEL.
鑑定評価額 5,550,000 円  1㎡当たりの価格 26,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
山形市伊達城2丁目12番3外
②地積
 (㎡)
211  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
道路幅の狭い既成住
宅地域
西4m市道 水道、下水 漆山

1.8km
(2)



①範囲 東   180 m、西   110 m、南   190 m、北    90 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         210 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
道路幅員の狭い区画整然とし
た住宅地域


基準方位北、4m市
交通

施設
漆山駅南東方

1.8km
法令

規制
「調区」 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
郊外部の比較的古い区画整理の住宅地域であり、他の新興地域の需要が高まり、利便性が劣る当地域への選好性
は低い。しかし、山形市の住宅需要は旺盛であるため、今後の地価は概ね安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            26,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね山形市内の住宅地域の全域。需要者の中心は山形市内及び村山地方の他の市町から移住の一次取得者
及び買換え層である。市街化調整区域に開発された区画整然とした住宅地域であり、他の調整区域の農家住宅地域に比
較し選好性は高いが、嶋地区など新しい宅地供給もあり、当地域への選好性は弱い。周辺地域における取引は少なく、
ばらつきがあり、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等の収益物件は存しないため収益還元法は適用できなかった。山形市内
における多数の代替性の高い取引事例から、適切に選択された取引事例を基に求められた比準価格は、実証的で信頼性
の高い価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 山形 -22                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
         18,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[ 67.0]
[101.0]
100
26,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           26,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
山形市において市街化調整区域内の開発許可
基準が緩和され、開発許可件数が増加してい
る。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       -33.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 山形 -19 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R4K25

-63
山形市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東8m市道、
西5m、北5m、
三方路



「調区」 

(80,200)
b R4K23

-1
山形市

建付


  
(           ) 
長方形 東5m市道、
中間画地




「調区」 
既存集落
(70,200)
c R4K23

-4
山形市

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




「調区」 
既存集落
(70,200)
d R4K23

-28
山形市

更地


  
(           ) 
不整形 北5m市道、
中間画地




「調区」 
既存集落
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
30,585  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

28,557 
100
[ 101.7]

28,080 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

28,400 
b (            
28,368  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  90.0]
100
[ 122.4]

25,752 
100
[ 102.0]

25,247 

25,500 
c (            
31,311  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

31,311 
100
[  95.5]

32,786 

33,100 
d (            
22,541  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

22,541 
100
[ 107.1]

21,047 

21,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +2.0 環境      -2.0
画地     +22.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +2.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      26,300 円/㎡]  



山形 -19 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
市街化調整区域内のため、原則的にアパートの建築はできず、賃貸市場が成立していない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ