別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山形 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -18 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　昌幸   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 85,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市城南町３丁目４番８ ｢城南町３－４－８｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 駐車付置義務 1:2.5 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南6.5m市道 水道、下水 山形 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅西口に近接する利便性の高 い優良住宅地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 山形駅北西方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 駅西口に近い利便性に恵まれた住宅地域で、求める需要者は多くいるが売り物件が少なく、地価は上昇基調で推 移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね山形市内の住宅地域。需要者の中心は、山形市居住の一次取得者が中心であるが、県都であるため周 辺市町からの転入もみられる。山形駅西に近く、利便性に恵まれ区画が整然としている高級住宅地域で、旺盛な需要が あるものの供給の少ない地域であり、地価も強含みの傾向にある。土地は１５００～２０００万円程度、新築戸建物件 は４０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の戸建住宅が中心で、アパート等の収益物件も見られるが、当該画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が 困難であり、収益価格の試算は出来なかった。比準価格は、周辺地域における代替性の高い取引事例から求められ、実 証的で信頼性の高い試算価格である。よって、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり、説得性のある比準価 格を鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [102.7] [103.0] 100 85,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山形市の人口はほぼ横ばい、世帯数は増加傾 向。県内の経済はコロナの影響により厳しい 状況であるが、回復の傾向が認められる。 駅西地区に県総合文化会館が令和２年にオー プンしている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％