別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山形 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -10 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　大貫　良一   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市深町２丁目７３番３ ｢深町２－７－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ未整備の住宅 地域 東6.5m市道 水道、下水 山形 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理未整備の成熟した住 宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 山形駅南西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 比較的古い住宅地域であるが、利便性の高い住宅地域であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね山形市内の住宅地域の全域。需要者の中心は山形市内及び村山地方の他の市町から移住の一次取得者 及び買換え層である。山形市南西方の既成住宅地域であり、郊外部の新興地域に需要の選好性が移っているが、生活利 便性が高いことからある程度の需要があり、地価は上昇傾向にある。土地は９００万円～１４００万円程度、新築戸建 物件は２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替性の高い取引事例から、適切に選択された取引事例を基に求められた比準価格は、実証的で信頼性の高い価格であ る。これに対して、収益価格は、アパート等の収益物件はある程度見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成され ていないことのほか、画地規模が小さく賃貸経営を想定することが困難であることから適用できなかった。よって、実 証的で信頼性の高い比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,400 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [121.5] [102.0] 100 64,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用及び個人消費は弱含みであるが、住宅着 工はほぼ横ばいであり、住宅地は一定の需要 が認められる。 周辺地域は特別な変動はないが、需要の回復 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％