別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山形 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形 -3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　昌幸   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山形市すげさわの丘１０番２ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、下水 蔵王 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山形市が分譲した郊外の住宅 団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 蔵王駅北西方 4.9km 法令 規制 ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 山形市西方郊外の菅沢住宅団地で、一定の需要が認められ、地価は今後ともおおむね横這い基調で推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね山形市内の住宅地域。需要者の中心は、山形市居住者が多くを占めるが、県都であるため周辺市町か らの転入もみられ、特に若年層が多い。市街地西端の自然に恵まれた丘陵地に開発され、高台の区画が整然としている 分譲地で、他に、嶋地区やみはらしの丘等の新興分譲地があり、需要は相対的に弱含みで、地価も横ばい傾向にある。 土地は８００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、アパート等の収益物件は存在しないことから賃貸市場は成立せず、収益価格の試算は 出来なかった。比準価格は、同団地内及び周辺地域における代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性の高 い試算価格である。よって、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり、説得性のある比準価格を鑑定評価額と 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上山 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [110.8] [103.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山形市の人口はほぼ横ばい、世帯数は増加傾 向。県内の経済はコロナの影響により厳しい 状況であるが、回復の傾向が認められる。 当地域に変化はないが、他の分譲地の影響を 受けながら推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +19.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％