別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 美郷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美郷 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 3,810,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北郡美郷町六郷字上町１４番 ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:7 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅に銀行 等が混在する既成商 業地域 北東9m町道 下水 飯詰 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 六郷地域の市街地中心部に位 置する短冊形の画地が多い既 成商業地域 街 路 ９ｍ町道 交通 施設 ＪＲ飯詰駅北東方 3.6km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成商業地域で、当面現状を維持すると予測する。商圏人口の減少や郊外型店舗への顧客流出から商 況は低迷し、加えて短冊形の画地が多い当地域への需要は弱く、地価の下落傾向は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美郷町を中心に隣接市郊外に位置する商業地域及び住商混在地域一円で、特に六郷地域との代替競争関係 が強い。需要者の中心は店舗利用を目的とした個人事業者である。商圏人口の減少や郊外型店舗への顧客流出から空店 舗も散見され、町では「まちなかエリア活性化構想」をまとめ、リノベ－ションによる空店舗の活用を進めているもの の、商況は未だ低迷している。業種、業態が様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、店舗兼住宅が多い既成商業地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算できなかった。一方 、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。以上よ り、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は全体としては持ち直しているが、新型 コロナの影響により個人消費や不動産市場は 未だ回復しておらず、売買、賃貸とも成約は 少ない。 リノベ－ションによる空店舗の活用も見られ るが、商圏人口の減少や郊外型店舗への顧客 流出による商況の低迷は続き、地価は依然弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％