別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八郎潟 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八郎潟 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南秋田郡八郎潟町字昼根下９３番２ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗 Ｓ2 小売店舗等の中に住 宅が混在する既成商 業地域 西15m県道 水道、下水 八郎潟 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部を縦断する県道沿い に形成された旧来からの商業 地域 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 ＪＲ八郎潟駅南西方 330m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の利用状況は低層店舗地であり、当分の間は現状維持と予測する。八郎潟町中心部の商業地域であるが発展 する可能性が低く需要も弱いことから、今後も地価は下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八郎潟町、潟上市及び隣接各町の商業地域及び商住混在地域で、特に町中心部の商業地域と代替 競争関係が強い。需要者は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人事業者等が中心である。駅前交流館や空き店舗 を改装したスーパー等がオープンしているが、地域活性化につながっておらず、需要は弱い。このような状態で取引自 体が少なく、取引があっても事情を含むものが多いなど、需要の中心となる価格帯を見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は自己使用の店舗又は併用住宅が大半を占める商業地域であり、民間の賃貸需要が乏しく賃貸市場が成立し ていないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており 、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって 、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五城目 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏人口の減少、中核都市への顧客流出の影 響が、新型コロナの影響を小さくする一方、 地方圏の商業地に対する需要を弱めている。 商圏人口の減少、郊外型大型店舗への顧客流 出等の影響から既成商業地に対する需要は弱 く、地価は前年並みに下落している。 個別的要因に特段の変動要因は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％