別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 五城目 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五城目 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.

鑑定評価額 2,620,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南秋田郡五城目町字鵜ノ木２１番９ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗等の中に一 般住宅が混在する商 業地域 北18m県道 水道、下水 八郎潟 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   450 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町内中心部を東西に縦貫する 幹線道路沿いの商業地域 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 ＪＲ八郎潟駅東方 4.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 商店街の衰退傾向が続き、新規出店も見られず、今後は住宅地への移行が進むと予測。商圏内人口の減少から、 住商ともに不動産需要は少ないため、地価は当分下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、五城目町及びその周辺市町村の既存商業地域や商住混在地域であるが、町内の住宅地域も含む。 需要者の中心は地縁性を持つ個人事業者であるが、住宅利用も想定される。商圏内人口が減少し、大型店に顧客流出が 著しく、地域内は衰退傾向である。空店舗も住宅利用に留まり、事業用不動産に対する需要が低迷しており、さらに画 地規模も様々で需要の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗兼住宅がほとんどで、かつ新規に事業を営むための需要者も少ないことから賃貸市場は成立しておらず、収 益還元法を適用できなかった。自己使用を目的とする取引が主体的な地域であり、実際の取引事例に基づき求められた 比準価格の信頼性は高いと考える。更には、周辺標準地や基準地の動向等の検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判 断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型店への客足の集中、商圏人口の減少、更 には事業者撤退等の経済低迷等が続いており 、不動産市場全体が好転する兆しが見えない 。 新規出店はほとんど見られず、今後は住宅移 行が進むと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％