別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 五城目 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五城目 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.

鑑定評価額 2,060,000 円  １㎡当たりの価格 4,120 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南秋田郡五城目町上樋口字切通８８番２外 ②地積 　(㎡) 501   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い旧来 からの住宅地域 南西4m町道、東側道 水道、下水 八郎潟 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 公共施設に近い農家住宅を中 心とした既成住宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 ＪＲ八郎潟駅東方 5.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高齢化・過疎化から空家が今後増加する可能性はあるが、しばらくの間現状を維持と予測する。小学校の移転も あり公共施設に近くなったものの、依然として不動産需要は少なく、地価は今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,120 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五城目町を中心に隣接町を含む住宅地域全域。需要者の中心は当地域に地縁・血縁を有する者である。小 学校が近くに移転し、公共施設に近い利便性はあるものの、少子高齢化・過疎化が著しく、農家住宅が多いことからも 、新規の不動産需要は乏しく、今後は空家の増加も懸念される。地域内の不動産取引はほとんど見られず、また、画地 規模も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅等の自己使用の戸建住宅が支配的なことから賃貸市場は成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。自 己使用を目的とする取引が主体的な地域であり、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える 。更には、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五城目 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [103.0] 100 [164.0] [102.0] 100 4,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,180 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は、過疎化や少子高齢化、事業者撤退等 の経済低迷等が続いており、不動産需要が好 転する兆しが見えない状況である。 小学校等の公共施設への利便性の優位はある ものの、過疎化の進行する旧来からの集落地 域であり、依然として住宅需要は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％