別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 五城目 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五城目 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.

鑑定評価額 1,320,000 円  １㎡当たりの価格 6,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南秋田郡五城目町字神明前１０６番３外 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い丘陵 地に近い住宅地域 南東4m町道、南西側道 水道、下水 八郎潟 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 北側背後に丘陵地が迫り、地 域の一部に土砂災害警戒区域 等を含む 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 ＪＲ八郎潟駅東方 4.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化や高齢化から今後は空家の増加が懸念されるが、熟成した住宅地域であり当面は現状を維持と予測。人口 減や地域経済の低迷から住宅需要が減退しているため、地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五城目町を中心に隣接町を含む住宅地域全域。需要者は町に地縁・血縁を有する者が中心である。町全体 が過疎化で、少ない住宅需要も画地や街路が整然とした地域に向かう中、当地域の幅員が狭く、丘陵部を背にする位置 は、住宅需要を更に低迷させている。不動産取引が硬直し、空家も散見されるなどもあり、需要の中心となる価格帯を 見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町営住宅はあるが、民間による賃貸アパートはほとんど見られず、戸建住宅が支配的なことから賃貸市場は成立してお らず、収益還元法を適用できなかった。自己使用を目的とする取引が主体的な地域であり、実際の取引事例に基づき求 められた比準価格の信頼性は高いと考える。更には、周辺標準地や基準地の動向等の検討を踏まえた結果、比準価格を 妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は、過疎化や少子高齢化、事業者撤退等 の経済低迷等が続いており、不動産需要が好 転する兆しが見えない状況である。 一般的要因に加え、近年小学校も移転し、住 宅品等や利便性の優位性もなく、需要の回復 は見込めないと考える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％