別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙北 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙北 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 3,330,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北市田沢湖生保内字街道ノ上３番２ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 旅館 Ｗ2 飲食店、小売店舗等 が見られる既成商業 地域 西5m市道 水道、下水 田沢湖 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空店舗も見られる繁華性の低 い駅前通り背後の近隣商業地 域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ田沢湖駅東方 300m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅前通り背後の商業地域で、当面現状を維持すると予測する。商圏人口の減少や郊外型店舗への顧客流出から商 況は低迷し、また新型コロナの影響も未だ残っていることから、地価の下落傾向は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙北市を中心に大仙市を含む商業地域及び住商混在地域一円で、特に田沢湖地域との代替競争関係が強い 。需要者の中心は当地域に地縁的選好性を有する法人や個人事業主である。新型コロナによる観光客数の減少は改善傾 向にあるが、商圏人口の減少や郊外型店舗への顧客流出の影響から、商況は低迷している。業種、業態が様々であるこ とから、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、店舗兼住宅が多い既成商業地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算できなかった。一方 、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。以上よ り、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は全体としては持ち直しているが、新型 コロナの影響により個人消費や不動産市場は 未だ回復しておらず、売買、賃貸とも成約は 少ない。 商圏人口の減少や郊外型店舗への顧客流出に よる商況の低迷に加え、未だ新型コロナの影 響もあり、当地域の地価は依然弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％