別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 仙北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙北 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.

鑑定評価額 2,900,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙北市角館町上菅沢３３２番８ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 駅、スーパー等に近 い利便性の良い住宅 地域 南東3.8m市道、背面道 水道、下水 角館 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅及び利便施設等に近接した 、街路条件の劣る住宅地域域 。 街 路 基準方位　北３．８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ角館駅北東方 800m 法令 規制 （都） ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 利用状況は現状維持。駅及びスーパー等に近接し利便性は良好であるが、幅員が狭いため車利用の多い一次取得 者層の人気は低い。少子高齢化の影響等もあり、地価は今後も下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙北市住宅地域のうち、特に角館地域の中心市街地を形成する住宅地域が中心である。需要者は地縁性 を有する者が中心となるが、圏域外からの転入も想定される。郊外型店舗に近接し、国道へのアクセスも良く、角館地 域の住宅地域においては、利便性は良好であるが、幅員が狭く、若年層への需要人気はやや劣る。土地は３００万円程 度、新築の戸建住宅は２０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用を目的とした取引が大半で賃貸物件も一部見受けられるが、多くは土地所有者による節税目的のためにアパー トを建設するケースで賃料水準も土地取得費の回収を目的とせず、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算で きなかった。土地取引は減少傾向にあるも、角館地域に存する取引より試算した比準価格は市場性を反映した妥当な価 格であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙北 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [101.0] 100 [ 78.4] [103.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 回復傾向にあるも県内有数の観光施設を有す る当市において観光客減の影響は甚大で、商 住ともに厳しい状況が続いている。 利便性は良好だが、街路条件が劣るため、住 宅選好性は弱く、地価下落が継続している。 個別的要因の変動は特にない。なお、背面道 による効用増はないと判断した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％