別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 にかほ -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   にかほ -6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　藤田　雅彦   TEL.

鑑定評価額 4,940,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 にかほ市象潟町字武道島１３０番５ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 象潟 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗、教育施設、市庁舎に近 い区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ象潟駅北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持で推移すると予測する。ＴＤＫ象潟工場の閉鎖もあって地域経済 は停滞しており、地価は当面弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、にかほ市内の住宅地域一円で、特に象潟地区の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、市内 に居住する一次取得者及び地縁者である。良好な住環境が形成され利便性も良く住宅地域として優位性を有するが、Ｔ ＤＫ工場の閉鎖以降需要の回復は見られない。需要の中心価格帯は、土地は２５０㎡程度で５００万円程度、新築戸建 住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の居住用建物が大半を占める住宅地域で、新規の賃貸物件の供給はなく、賃料水準の把握が困難なため、収益価格 は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況 を適切に反映した実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　にかほ -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 90.9] [103.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が和らぐなか持ち直しつつあ る県内景気を背景に、不動産市況は商業地、 観光地等で不透明感が残るが概ね改善傾向に ある。 ＴＤＫの企業城下町的性格を有する地域で、 象潟工場の閉鎖、工場の再編によりベッドタ ウン的性格が強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％