別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 にかほ -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   にかほ -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.

鑑定評価額 2,700,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 にかほ市金浦字浜の田１６０番３ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 金浦 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 金浦地区市街地の北部に位置 し、一般住宅、農家住宅等の ほか農地も見られる住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ金浦駅北西方 850m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地区中心部から離れた発展的要素に乏しい地 域であるため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、にかほ市の住宅地域と判定し、特に代替性の強い圏域を金浦地区の既成住宅地域や集落地域と判定した 。主な需要者は地縁的選好性を有する個人である。農家住宅も混在する旧来からの住宅地域で、地区中心部からやや離 れており、居住の利便性に劣るため、土地取引は少ない。規模・形状等も個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見 出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心的な農家集落地域であり、賃貸需要は認められないことから収益価格の算定は断念した。比準価 格は類似性を有する規範性の高い取引事例を用いた実証的な価格である。典型的な需要者は地縁的選好性を有する個人 が想定され、周辺相場等の市場性を有する比準価格の有する説得力の程度は高い。以上より比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　にかほ -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [175.0] [101.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による市内住宅地への影響は現時点 では表面化していないが、人口減少・高齢化 の進行等により、不動産取引は低調である。 地区中心部からやや離れた農家住宅・農地も 混在する住宅地域であり、需要は低迷してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％