別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北秋田 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北秋田 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 2,780,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北秋田市川井字才ノ神６１番２３ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｗ1 店舗の中に一般住宅 が混在する近隣商業 地域 南10m県道、東側道 水道、下水 合川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧合川町の中心部における地 区幹線道路沿いの地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 合川駅西方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 かつては大型店舗も立地している地域だったが、大型店閉鎖後はコンビニへの転用などが見られた程度であり、 商圏人口の減少など商業環境の厳しさのもと衰退傾向は否めず、地価は当分の間下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧合川町地区を中心に北秋田市の商業地域及び住商混在地域であるが、住宅利用も多く見られる特性か ら地価水準に大差のない周辺住宅地域も含む。需要者は地縁的選好性を有する地元企業や個人が中心である。地区住民 対象の商業地域で商圏は狭く、商圏人口の減少や顧客流出など衰退傾向は否めず、取引の少なさから中心価格帯も見出 し難い。なお、もともと需要が少ないためコロナ禍が地価に及ぼす影響は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主に旧町住民対象の自用建物が殆どの商業地域で、賃貸市場が成立しておらず収益価格は試算できなかった。比準価格 は、商業地取引の絶対数が少なく採用は広域に及んだが、各地域の特性や市場動向等を踏まえ適正を期し相互比較し求 めたもので、実証的な価格である。以上、自己使用目的での取引が支配的な地域であり、比準価格をもって鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,580 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧町村部の既成商業地域は、商圏人口の減少 や大型店等への顧客流出など取り巻く環境は 依然厳しく、商業地取引は極めて少ない状況 が続いている。 上記一般的要因に加え、旧合川町地区では住 宅地取引も極めて少ない状況が続いており、 用途転換での需要も見込み難く、地価下落は 否めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％