別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北秋田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北秋田 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北秋田市松葉町８１番外 ｢松葉町９－６｣ ②地積 　(㎡) 313   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅に住宅、 医院等が混在する商 業地域 北11.8m市道 水道、下水 鷹ノ巣 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   180 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧鷹巣町中心部商業地域の一 角を占める地域 街 路 １１．８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ鷹ノ巣駅南西方 400m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 商圏人口の減少傾向や郊外大型店等への顧客流出など、旧鷹巣町中心部の既成商業地域を取り巻く環境の厳しさ に変化はない。また地価下落の歯止めとなる要因も見当たらず、地価は今暫く下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧鷹巣町を中心に北秋田市及び隣接の市を含む商業地域及び住商混在地域。需要者は地縁的選好性を有す る地元企業や個人事業者等が中心である。商圏人口の減少傾向に加え、郊外大型店や隣接市への顧客流出などから中心 部での商業需要は極めて少ない。また店舗閉鎖後も住宅として利用継続するケース等も多く、商業地取引が少ないため 需要の中心価格帯は見出し難い。なお、もともと需要が少ないためコロナ禍が地価に及ぼす影響は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主に旧町住民対象の自用建物が殆どの商業地域で、賃貸市場が成立しておらず収益価格は試算できなかった。比準価格 は、商業地取引の絶対数が少ないなか、いずれも旧鷹巣町中心部の商業地域や商住混在地域の事例を採用しており、複 数の事例が相互にその妥当性を験証する実証的な価格である。以上、自己使用目的での取引が支配的な地域であり、代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大館 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [121.1] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧町村部の既成商業地域は、商圏人口の減少 や大型店等への顧客流出など取り巻く環境は 依然厳しく、商業地取引は極めて少ない状況 が続いている。 上記一般的要因のもと、地価下落の歯止めと なるような格別の変動要因等は見当たらず、 地価は引き続き下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％