別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北秋田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北秋田 -6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 1,070,000 円  １㎡当たりの価格 3,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北秋田市木戸石字屋布岱７０番 ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南8m市道 水道、下水 合川 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧合川町にあって、郵便局等 も見られる集落地域 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 合川駅　北西方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧合川町地区にあっては比較的規模の大きい集落地域であるが、地区中心部から遠い農家住宅も多い地域であり 、人口減少や少子高齢化など過疎化の進行が今後も懸念され、地価は今暫く下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧合川町地区を中心に北秋田市内の住宅地域であり、需要者は地縁血縁関係等を有する者が殆どである。 旧合川町地区は、用途を問わず宅地取引が近年極めて少ない。また当地域のような農家集落的要素のある住宅地域は、 人口減少や少子高齢化等を反映し空家など潜在的供給量は増加する一方で、需要は限定的であり、需要の中心価格帯は 見出し難い。なお需要が元来少ないため、コロナ禍が当地域の地価に及ぼす影響は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落的特性の強い旧来からの地域で民間賃貸物件は見当たらず、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算 できなかった。比準価格は、取引の少なさから採用事例は広域に及んだが、各地域の特性や市場動向等を踏まえ適正を 期し相互比較し求めたもので、実証的な価格である。以上、戸建住宅を中心とする自己使用目的での取引が支配的な地 域であることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北秋田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,430 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [103.0] 100 [122.7] [103.0] 100 3,510  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,570 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化、基幹産業である農林 業の低迷などのもと、当市の住宅地需要は弱 く、旧鷹巣町中心部を除けば、不動産取引は 極めて少ない。 旧合川町地区では宅地取引が極めて少なく、 集落的要素の強い当地域での需要は一層限定 的で、周辺に格別の要因も見当たらず、地価 は下落継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％