別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北秋田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北秋田 -5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 2,400,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北秋田市下杉字狐森３７番９ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南西7.5m県道 水道、下水 合川 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧合川町の中心部に近い県道 沿いの地域 街 路 基準方位　北７．５ ｍ県道 交通 施設 合川駅　南東方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件の優位性から店舗等も見られるが、今後は住宅地域としての特性を一層強めると予測する。ただ、旧合 川町地区は人口減少や少子高齢化等から住宅需要も低迷しており、地価は当分の間下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧合川町地区を中心に北秋田市内の住宅地域であり、需要者は地縁血縁関係等を有する者が殆どである。 旧合川町地区は、人口減少や少子高齢化等を反映し宅地需要は用途を問わず少なく、宅地取引も住宅団地等で僅かに見 られる程度であり近年極めて少ない。こうしたもと県道沿いの当地域も、街路条件の優位性のみで需要を呼び込める状 況になく、需要の中心価格帯は見出せない。なお需要が元来少ないため、コロナ禍の影響は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧合川町地区全体に民間賃貸物件に対する需要供給は殆どなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算でき なかった。比準価格は、取引の少なさから採用事例は広域に及んだが、各地域の特性や市場動向等を踏まえ適正を期し 相互比較し求めたもので、実証的な価格である。以上、戸建住宅を中心とする自己使用目的での取引が支配的な地域で あることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北秋田 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,900 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [101.0] 100 [119.8] [102.0] 100 8,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化、基幹産業である農林 業の低迷などのもと、当市の住宅地需要は弱 く、旧鷹巣町中心部を除けば、不動産取引は 極めて少ない。 旧合川町地区の宅地取引は用途を問わず極め て少ない状況が続いており、ほかに格別の要 因も見当たらず、地価は引き続き下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％