別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北秋田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北秋田 -4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 2,590,000 円  １㎡当たりの価格 6,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北秋田市米内沢字御嶽５０番７外 ②地積 　(㎡) 424   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い川沿いの住宅地域 南西7m市道 水道、下水 米内沢 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧森吉町のうち中心部から西 方郊外に位置する住宅地域 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 米内沢駅　南西方 1.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地で特段の変化も認められず、利用状況は現状維持。旧森吉町地区全体に人口減少や少子高齢化 等から住宅需要が低迷するもとで、郊外既成住宅地域への需要は一層見込み難く、地価は当分下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧森吉町地区を中心に北秋田市内の住宅地域であり、需要者は地縁血縁関係等を有する者が殆どである。 旧森吉町地区は人口減少や少子高齢化等で衰退傾向にあり、宅地需要は用途を問わず少なく、土地取引も極めて少ない 状況が続いている。このようなもとでは、地区中心部からやや遠い既成住宅地域での需要は限定的であり、需要の中心 となる価格帯は見出せない。なお需要が元来少ないため、コロナ禍が当地域の地価に及ぼす影響は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧森吉町地区全体に民間賃貸物件に対する需要供給は殆どなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算でき なかった。比準価格は、取引の少なさから採用事例は広域に及んだが、各地域の特性や市場動向等を踏まえ適正を期し 相互比較し求めたもので、実証的な価格である。以上、戸建住宅を中心とする自己使用目的での取引が支配的な地域で あることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北秋田 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,900 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [101.0] 100 [159.5] [102.0] 100 6,080  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化、基幹産業である農林 業の低迷などのもと、当市の住宅地需要は弱 く、旧鷹巣町中心部を除けば、不動産取引は 極めて少ない。 旧森吉町地区では宅地取引が極めて少なく、 郊外の既成住宅地域での需要は限定的であり 、周辺に格別の要因も見当たらず、地価は引 き続き下落。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％