別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北秋田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北秋田 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 2,730,000 円  １㎡当たりの価格 4,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北秋田市坊沢字屋敷７４番１ ②地積 　(㎡) 636   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 に店舗が散見される 住宅地域 南6.5m県道 水道、下水 鷹ノ巣 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   500 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 旧鷹巣町の北西部郊外に位置 する坊沢地区の中心集落 街 路 基準方位　北６．５ ｍ県道 交通 施設 ＪＲ鷹ノ巣駅西方 3.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 坊沢地区の中心部で公共施設等も一部見られる県道沿いながら、市中心部からは遠い画地規模の大きい集落的要 素が強い地域で需要は少ない。人口減少や高齢化など過疎化が懸念され、地価は今暫く下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北秋田市のうち中心市街地を除く住宅地域。需要者は当該地域に対し地縁血縁関係等を有する者が殆どで ある。旧鷹巣町の中心部では、小規模な宅地開発が今でも散見されるなど市場に比較的動きがある。ただ当地域のよう な農家集落的要素のある地域は、人口減少等のもと空家など潜在的供給量は増加する一方、需要は乏しく土地取引は極 めて少なく、需要の中心価格帯は見出し難い。なお需要が元来少ないため、コロナ禍の影響は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落に近い旧来からの地域で民間賃貸物件は見当たらず、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できな かった。比準価格は、取引の少なさから採用事例は広域に及んだが、各地域の特性や市場動向等を踏まえ適正を期し相 互比較し求めたもので、実証的な価格である。以上、戸建住宅を中心とする自己使用目的での取引が支配的な地域であ ることから、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,430 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化、基幹産業である農林 業の低迷などのもと、当市の住宅地需要は弱 く、旧鷹巣町中心部を除けば、不動産取引は 極めて少ない。 旧鷹巣町地区ながら市中心部からやや遠い集 落要素を含む地域であり、上記一般的要因の もと、需要を呼び込める特段の要因もなく、 地価は依然下落。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％