別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大仙 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大仙 5-3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　相馬　完   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大仙市福田町１５９番２ ｢福田町２２－２１－７｣ ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 店舗 Ｗ1 小売店舗、医院等が 混在する路線商業地 域 北20m市道 水道、下水 大曲 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画道路が整備され、小 売店舗や医院が建ち並ぶ駅東 口に近い路線商業地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 ＪＲ大曲駅北方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗や医院が建ち並ぶ商業地域で、現状を維持すると予測。背後の分譲地の住宅建設が進んでおり集客力増 加は期待できるが、今般の新型コロナの動向に左右されて、当面の間地価は若干の上下動が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大仙市ほか隣接市町を含む商業地域及び住商混在地域で、特に旧大曲市内の路線商業地域との代替競争 関係が強い。需要者の中心は店舗、営業所等を展開する県内外の法人等。比較的規模の大きな画地が多く総額面で買主 が限定される地域。背後の分譲地の住宅建設による人口増加、都市計画道路による駅西側地区との接近性から需要は根 強いが、他方で路線商業地間の競争も見られる。業種、業態が様々である事から、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、医院等が建ち並ぶ地域で、賃貸市場が未成熟であり、標準的な賃貸建物の想定や適正賃料の把握が困難な ことから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は旧大曲市内の商業地域等の事例を採用して求めたもので、旧市 内での立地条件や市場動向を反映した実証的な価格である。以上より本件では、自用目的での取引が大半である地域の 特性を考慮し、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大仙 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏人口の減少に加え地域経済の低迷もあり 、既成商業地を中心に需要は減退傾向にあり 、また新型コロナの影響も見られる。 背後地の人口増加を背景に、立地の良さから 根強い需要が見られるが、他方で路線商業地 間の競争も見られる。なお、下水が供用開始 された。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％