別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大仙 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大仙 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　相馬　完   TEL.

鑑定評価額 8,800,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大仙市大曲中通町４７６番 ｢大曲中通町３－１７｣ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗に医院、一 般住宅等も見られる 商業地域 北22m市道 水道、下水 大曲 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により整備 された商業地域で、都市計画 街路に接面 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ大曲駅南方 450m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 平成３０年に土地区画整理事業が完了した。中通線の整備等から交通量も多く集客力が期待されて、新規ビルの 建設も見られた。しかし、今般の新型コロナの影響が大きい飲食街に近く、当面の間商況の低下が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に大曲地区中心部の商業地域及び住商混在地域。需要者は大曲地区に地縁的選好性を有する事業者が主 である。郊外型の大型店舗の集積する国道１３号等幹線道路沿いの商業地域との競争関係が続いている。中通線の整備 等に伴う区画整理が完了し新規ビルも建築され、繁華性向上への期待から割高な取引も見られたが、新型コロナにより 商況は低下。業種により画地規模は異なり、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地区は自用の店舗や併用住宅が主体であり、事業用賃貸市場の熟成度は低い地域である。賃貸需要が乏しく賃貸事例 の収集も困難な状況が続いており、収益価格は求めたものの相対的に信頼性は劣る。比準価格は周辺類似地域の実際の 取引から求めたもので、商業地の地価動向を反映したものとして、実証的であり、信頼度が高い。よって、比準価格を 重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏人口の減少に加え地域間競争の激化もあ り、既成商業地を中心に需要は減退傾向にあ る。「大曲の花火」の中止等、新型コロナの 影響も見られる。 土地区画整理完了時には、繁華性向上への期 待で割高な取引も見られたが、新型コロナの 影響を受けた飲食街に近く、需要は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％