別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大仙 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大仙 -7 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　大河　康隆   TEL.

鑑定評価額 3,230,000 円  １㎡当たりの価格 8,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大仙市刈和野字沼田１３番５ ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東5.4m市道 水道、下水 刈和野 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 刈和野市街地北東部に所在す る住宅地域で、公共公益施設 等に近い 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ刈和野駅西方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。将来の地価動向は予測困難 であるが、人口世帯数の減少等による長期衰退傾向を反映する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,850 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、刈和野地域を中心に大仙市内の住宅地域。需要者の中心は、同地域内の居住者及び当該地域出身 者等地縁性を有する者である。旧来からの住宅地域に対する需要は殆どなく、区画整然とした新興住宅地域では多少見 込める程度。画地規模が多様であることから、需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の居住用施設が大半を占める住宅地域で、収集可能な民間の賃貸用不動産がないため、収益価格は試算で きなかった。比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性に 問題はない。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大仙 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,430 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [103.0] 100 [103.8] [101.0] 100 8,740  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,980 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費税増税により個人消費が減退するなか、 コロナ禍により経済活動は停滞している。人 口減少や高齢化が進展している地域の住宅地 需要は少ない。 刈和野市街地外縁部に所在する地価水準の低 い分譲住宅地域で、住宅地需要は少なく、長 期的衰退傾向に即応した地価変動率を呈する 。 個別的要因に特段の変動要因は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％