別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 潟上 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潟上 -7 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.

鑑定評価額 1,580,000 円  １㎡当たりの価格 6,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潟上市天王字棒沼台９４番１９ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 周囲に原野等が多い 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 出戸浜 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内で開発され た住宅団地で、街並みには古 さがみられる 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ出戸浜駅北方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はみられず、利用状況は、当面現状維持と予測する。街並みは古く、住宅需要は少ない 。地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、潟上市全域及び秋田市北部の市街化調整区域及び都市計画区域外の住宅地域である。需要者は地区内に 地縁や血縁を有する者にほぼ限定される。都市計画法第３４条第１１号に基づく指定区域に該当しているため、宅地で あれば戸建住宅地として利用可能であるが、周囲の状況から住宅地として選好される可能性に乏しく、需要は低迷した 状況が続いている。もとより不動産取引が活発に行われる地域ではなく、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地との代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試算されており、各種要因比較も対象 標準地の特性を踏まえて適切に行われている。また、市街化調整区域に位置し、自用の建物が大半を占める地域である ことから、賃貸想定に実現性はなく、収益価格を求めることはできなかった。本件では、実証的な価格である比準価格 を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,180 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [103.0] 100 [ 82.6] [100.0] 100 5,990  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少に伴い、市内全般での住宅需要は低 迷が続いているが、一部のエリアでは宅地開 発が活発に行われている。 周囲には原野や農地も多く、新たな宅地開発 もみられず、住宅需要は少ない。地価は弱含 み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％