別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 潟上 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潟上 -5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.

鑑定評価額 4,040,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潟上市天王字追分西９５番１３ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い小規模開発された 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 追分 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲には山林もみられる、男 鹿街道の西側背後の住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ追分駅北西方 2.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には格別の変動要因はなく、利用状況は当面、現状維持と予測する。周辺では新たな宅地開発もみられ、 地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、潟上市内及び秋田市北部の住宅地域で、特に代替性が高いのは天王地区の住宅地域である。中心需要者 は市内または秋田市に勤務する一次取得者である。周囲には山林もみられる住宅地域であるが、追分駅周辺では、相次 ぐ宅地開発に伴い、各種生活利便施設が進出する等、地域全体の利便性が向上していることから、住宅需要は堅調であ る。需要の中心価格帯は、土地は４００万円程度、新築戸建は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地との代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試算されており、各種要因比較も対象 標準地の特性を踏まえて適切に行っている。なお、収益価格は、自用の建物が大半を占める地域であることから、賃貸 想定に実現性はないため、試算できなかった。本件では、実証的な価格である比準価格を妥当と判断し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　潟上 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [111.3] [100.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少に伴い、市内全般での住宅需要は低 迷が続いているが、一部のエリアでは宅地開 発が活発に行われている。 追分駅からやや離れているが、近年、周辺で も宅地開発がみられる。地価は安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％