鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

由利本荘 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公由利本荘Ｏ -26	由利本荘市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10.5m国道、北東4m、角地		（都）準工 (60,200)
b	Ｒ０４公由利本荘Ｏ -5	由利本荘市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m国道、北東4m、角地		（都）準工 (60,200)
c	Ｒ０４公由利本荘Ｔ -19	由利本荘市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m国道、中間画地		（都）工業 (60,200)
d	Ｒ０３公由利本荘Ｏ -20	由利本荘市		建付地	（　）	ほぼ整形	南3m市道、中間画地		（都）準住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,489	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	21,068	100 [ 60.1]	35,055	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,100
b	(　 ) 15,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 103.0]	23,346	100 [ 61.3]	38,085		38,100
c	(　 ) 25,714	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,714	100 [ 71.8]	35,813		35,800
d	(　 ) 15,750	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 79.5]	26,019	100 [ 69.9]	37,223		37,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,600 円／㎡]

由利本荘 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,511,846	749,716	2,762,130	1,937,920	824,210	（　0.9715） 800,720	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	14,828,148 円　　　　（　 27,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

由利本荘 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	Ｓ1	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	550 ㎡	22.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗地であり、平家建の店舗を想定。なお、駐車場使用料は賃料に含むものとする。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,802	324,360	3.0	973,080
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		324,360		973,080
								0

⑨年額支払賃料	324,360 円　×　12ヶ月　＝　 3,892,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,892,320 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 389,232 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,503,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	973,080 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,511,846 円　　　　（　 6,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）由利Ｔ　　　　-12	1,032 ( 1,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,807 円/㎡　月額支払賃料（　 1,802 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）由利Ｔ　　　　-25	1,516 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,831
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

由利本荘 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,000 円	25,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	194,616 円	3,892,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,500 円	査定額による
	建物　　　　　　　　　 230,400 円	25,600,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 749,716 円　（　　　　　　 1,363 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,937,920 円（　　　　　 3,523 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,511,846 円
②総費用	749,716 円
③純収益　①－②	2,762,130 円
④建物等に帰属する純収益	1,937,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	824,210 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	800,720 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,456 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,828,148 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
由利本荘 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

由利本荘 5-4

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　藤田　雅彦

TEL.

鑑定評価額

19,800,000 円

１㎡当たりの価格

36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	由利本荘市中梵天１０１番３				②地積　(㎡)	550 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗Ｓ1	沿道型店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	東22m国道	水道、ガス	羽後本荘 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 25 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

通称「本荘東バイパス」沿い
の路線商業地域

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

ＪＲ羽後本荘駅東方

400m

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持で推移すると予測する。地域南方の国道１０７号沿いで新規出店
が進み自動車による顧客回遊性の向上が相互に見られ、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、本荘地区の商業地域で、特に路線商業地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、県内法人及び沿道
型店舗を展開する県外企業等である。広い駐車場を備えた沿道型店舗が多く見られる路線商業地域で、市内で最も商況
が高く、既存の中心商業地域からの顧客流入が進んでいる。需要の中心価格帯は、商業地の取引は画地規模が一様でな
く業種も様々で個別性が強いため、見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗等が大半を占める商業地域であり、事業用不動産に係る賃貸事例は個別性が強く、件数自体も少ないため、
収益価格の有する説得力は相対的にやや劣る。比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある事例から得られた価格で
あり、市場性を反映した実証的な価格である。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　由利本荘 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 30,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 84.3]

[100.0]
100

35,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が和らぐなか持ち直しつつあ
る県内景気を背景に、不動産市況は商業地、
観光地等で不透明感が残るが概ね改善傾向に
ある。

新駅舎、東西自由通路が新設され、引き続き
駅前広場の整備が進行中で、繁華性の向上が
期待されるが、現状価格への影響は見られな
い。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

由利本荘 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調由利本荘Ｔ -19	由利本荘市		更地	（　）	正方形	北西22m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
b	Ｒ０３公由利本荘Ｏ -7	由利本荘市		底地	（　）	ほぼ長方形	北27m県道、西22m、角地		（都）商業 (100,400)
c	Ｒ０３調由利本荘Ｏ -21	由利本荘市		建付地	（　）	台形	南16m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	Ｒ０３調由利本荘Ｔ -8	由利本荘市		更地	（　）	台形	北東15m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,345	100 [ 77.2]	36,716	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,700
b	(　 26,237) 32,796	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	31,234	100 [ 84.9]	36,789		36,800
c	(　 ) 33,272	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	27,727	100 [ 76.4]	36,292		36,300
d	(　 ) 27,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	26,916	100 [ 73.2]	36,770		36,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,700 円／㎡]

由利本荘 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,628,236	768,966	2,859,270	2,048,640	810,630	（　0.9693） 785,744	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	14,550,815 円　　　　（　 26,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

由利本荘 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	183.12	Ｓ1	183.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	550 ㎡	22.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

客用駐車場６台を含む平家建店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

駐車場を含む店舗の一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.12	100.0	183.12	1,830	335,110	3.0	1,005,330
							0.0	0
～

～

～

～

計		183.12	100.0	183.12		335,110		1,005,330
								0

⑨年額支払賃料	335,110 円　×　12ヶ月　＝　 4,021,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 183.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,021,320 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 402,132 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,619,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,005,330 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,048 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,628,236 円　　　　（　 6,597 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）由利Ｔ　　　　-14	2,157 ( 2,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,887	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,835 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）由利Ｔ　　　　-15	1,611 ( 1,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,790
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

由利本荘 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	26,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,066 円	4,021,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,600 円	26,400,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 768,966 円　（　　　　　　 1,398 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9693

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 183.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0642 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,048,640 円（　　　　　 3,725 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,628,236 円
②総費用	768,966 円
③純収益　①－②	2,859,270 円
④建物等に帰属する純収益	2,048,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	810,630 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	785,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,550,815 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,500 円／㎡）