別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 由利本荘 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   由利本荘 5-3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.

鑑定評価額 1,440,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 由利本荘市矢島町七日町字羽坂３番８ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗、一般住宅 が混在する駅に近い 商業地域 北東11m市道 水道、下水 矢島 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 矢島駅前の商業地域であるが 、住宅としての利用も多い。 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 矢島駅南西方 170m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利用状況は当分の間、現状を維持すると予測する。地域経済の停滞による衰退傾向は続いており、回復の兆しも 乏しい。地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、矢島地区を中心とした由利本荘市郊外の商業地域又は商住混在地域であり、地価には周辺の住宅地との 牽連性も認められる。中心となる需要者は、地縁を有する個人事業者等である。矢島駅前の商業地域であるが、駅前の 人通りは少ない。店舗部分を閉鎖し、そのまま住宅として利用しているケースもみられる等、商況は閑散としている。 不動産取引が少なく、画地も様々であるため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗併用住宅が大半を占めており、賃貸想定に実現性がないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、 対象標準地と代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試算されており、各種要因比較も対象標準地の特性を 踏まえて適切に行われている。以上より、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化社会を迎え、特に市外縁での人口 減少と高齢化に歯止めがかからず、今後の見 通しについても地域経済の縮小が懸念される 。 矢島地域の商業の中心は、矢島駅前から路線 沿いへと移行しており、近年、駅前周辺で新 設された店舗はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％