鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

由利本荘 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公由利本荘Ｏ -7	由利本荘市		底地	（　）	ほぼ長方形	北27m県道、西22m、角地		（都）商業 (100,400)
b	Ｒ０３調由利本荘Ｔ -19	由利本荘市		更地	（　）	正方形	北西22m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
c	Ｒ０３公由利本荘Ｏ -23	由利本荘市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東6m、角地		（都）商業 (90,400)
d	Ｒ０２調由利本荘Ｅ -43	由利本荘市		建付地	（　）	台形	北27m県道、西23.5m、角地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 26,237) 32,796	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	31,234	100 [ 100.0]	31,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,200
b	(　 ) 28,345	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,345	100 [ 91.3]	31,046		31,000
c	(　 ) 26,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 128.8]	26,000	100 [ 85.7]	30,338		30,300
d	(　 ) 60,496	100 [ 200.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	32,008	100 [ 100.0]	32,008		32,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,900 円／㎡]

由利本荘 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,392,460	1,618,098	5,774,362	5,351,990	422,372	（　0.9438） 398,635	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	7,382,130 円　　　　（　 21,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

由利本荘 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	143.00	Ｓ3	429.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	347 ㎡	16.2 m x 21.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所の賃貸ビルを想定。駐車場は５台。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

階段等共用部分を有効面積から除外。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.00	83.2	119.00	2,150	255,850	3.0	767,550
							0.0	0
2～ 3	事務所	143.00	83.2	119.00	1,710	203,490	3.0	610,470
							0.0	0
～

～

～

計		429.00	83.2	357.00		662,830		1,988,490
								0

⑨年額支払賃料	662,830 円　×　12ヶ月　＝　 7,953,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,953,960 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 819,396 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,374,564 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,988,490 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,896 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,392,460 円　　　　（　 21,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）由利Ｔ　　　　-13	1,888 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,746	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,714 円/㎡　月額支払賃料（　 1,710 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０３調（賃）由利Ｔ　　　　-25	1,516 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,689
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

由利本荘 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	353,500 円	70,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	409,698 円	8,193,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 636,300 円	70,700,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	70,700 円	70,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,700 円	70,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,618,098 円　（　　　　　　 4,663 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 429.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,351,990 円（　　　　　 15,424 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,392,460 円
②総費用	1,618,098 円
③純収益　①－②	5,774,362 円
④建物等に帰属する純収益	5,351,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	422,372 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	398,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,149 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,382,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
由利本荘 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

由利本荘 5-1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　石塚　充

TEL.

鑑定評価額

10,500,000 円

１㎡当たりの価格

30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	由利本荘市花畑町４丁目４６番				②地積　(㎡)	347 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ3	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北27m県道	水道、ガス、下水	羽後本荘 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 300 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

羽後本荘駅前の幹線道路沿い
に形成された商業地域

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

ＪＲ羽後本荘駅西方

200m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

既に熟成した既成商業地域であり、現状のまま推移するものと予測する。羽後本荘駅の改築等による期待感もあ
り、地価は今しばらく安定的な状態が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、旧本荘市内の商業地域で、特に羽後本荘駅前の周辺地域と代替競争関係が強い。需要者は、由利
本荘市内に地縁的選好性を有する企業や個人事業者等が中心である。羽後本荘駅の改築、東西自由通路が開通により今
後の地域発展に寄与する期待性のほか、駅前周辺における潜在的な需要も見込まれている。ただし、取引自体は少なく
、取引規模等も様々であるため、中心価格帯を見出すことが難しい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用の店舗、事務所等が多い地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算され
た。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を反映した信頼性の高い価格であ
る。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺地域との均衡に留意して、上記のとおり鑑定
評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商圏人口の減少、中核都市への顧客流出の影
響が、新型コロナの影響を小さくする一方、
地方圏の商業地に対する需要を弱めている。

羽後本荘駅に併設の東西自由通路の開通に伴
う期待感もあるが、東口と比べ西口はその影
響が限定的で、地価は横ばい傾向にある。

個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

由利本荘 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調由利本荘Ｏ -22	由利本荘市		建付地	（　）	長方形	西22m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	Ｒ０３公由利本荘Ｏ -10	由利本荘市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西19.5m市道、北4.8m、角地		（都）商業 (90,400)
c	Ｒ０３調由利本荘Ｏ -21	由利本荘市		建付地	（　）	台形	南16m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	Ｒ０４公由利本荘Ｏ -23	由利本荘市		建付地	（　）	ほぼ台形	西11m県道、北10m、角地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	31,111	100 [ 100.0]	31,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,100
b	(　 ) 21,580	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 86.7]	30,989	100 [ 102.8]	30,145		30,100
c	(　 ) 33,272	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	27,727	100 [ 89.4]	31,015		31,000
d	(　 ) 18,904	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	26,219	100 [ 83.0]	31,589		31,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,700 円／㎡]

由利本荘 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,467,558	1,631,952	5,835,606	5,397,410	438,196	（　0.9438） 413,569	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	7,658,685 円　　　　（　 22,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

由利本荘 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	156.00	Ｓ3	468.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	347 ㎡	16.2 m x 21.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～３階を事務所とするフロア貸しを想定。客用駐車場４台分。

⑦有効率　 76.9 ％
の理由

階段・廊下等の共用部分を有効面積から除外

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.00	76.9	120.00	2,246	269,520	3.0	808,560
							0.0	0
2～ 2	事務所	156.00	76.9	120.00	1,728	207,360	3.0	622,080
							0.0	0
3～ 3	事務所	156.00	76.9	120.00	1,642	197,040	2.0	394,080
							0.0	0
～

～

計		468.00	76.9	360.00		673,920		1,824,720
								0

⑨年額支払賃料	673,920 円　×　12ヶ月　＝　 8,087,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,087,040 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 827,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,451,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,824,720 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,422 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,467,558 円　　　　（　 21,520 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）由利Ｔ　　　　-26	1,888 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,763	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,732 円/㎡　月額支払賃料（　 1,728 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４公（賃）由利Ｔ　　　　-10	1,138 ( 1,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,699
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

由利本荘 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	356,500 円	71,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	413,952 円	8,279,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 641,700 円	71,300,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	71,300 円	71,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,300 円	71,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,631,952 円　（　　　　　　 4,703 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,300,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,397,410 円（　　　　　 15,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,467,558 円
②総費用	1,631,952 円
③純収益　①－②	5,835,606 円
④建物等に帰属する純収益	5,397,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	438,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	413,569 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,192 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,658,685 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,100 円／㎡）