別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 由利本荘 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   由利本荘 -5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.

鑑定評価額 3,390,000 円  １㎡当たりの価格 6,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 由利本荘市矢島町七日町字熊之堂３１番６ ②地積 　(㎡) 491   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか、市 営住宅等が見られる 住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 矢島 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後に位置する、矢 島地区の中心部に比較的近い 住宅地域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 矢島駅東方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はないため、利用状況は当面、現状を維持すると予測する。高齢化や少子化に伴い住宅 需要は減退傾向が続き、今後も地価は下落すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は由利本荘市郊外の住宅地域で、特に代替性が高いと認められるのは矢島地区の住宅地域である。中心とな る需要者は地縁者や地区内居住者にほぼ限定され、地区外からの転入は少ない。矢島地区の中心部に比較的近い住宅地 域であるが、過疎化が進行するなか、住宅需要は低迷しており、新たな宅地開発もほとんどみられない。需要の中心と なる価格帯については、不動産取引自体が少ないため、把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物が大半を占める地域であり、賃貸想定には実現性がないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、 実際の取引事例を基に試算された実証的な価格である。取引事例の絶対数が少なく採用した取引事例は広範囲に及ぶが 、対象標準地の特性を踏まえた検討は適切に行われている。本件では、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　由利本荘 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,230 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [102.0] 100 [ 73.0] [101.0] 100 6,920  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化社会を迎え、特に市外縁での人口 減少と高齢化に歯止めがかからず、今後の見 通しについても地域経済の縮小が懸念される 。 地域内には築後相当の年数が経過した戸建住 宅、市営住宅等が多く、街並みに古さが感じ られる。地価は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％