別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿角 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 -4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 2,650,000 円  １㎡当たりの価格 2,880 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市花輪字高屋５１番 ②地積 　(㎡) 920   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅に一般住宅 等が混在する住宅地 域 西5m市道 水道 柴平 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 米代川の西方に位置し、農地 も多くみられる農家集落地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ柴平駅西方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変化はみられず、当面現状を維持すると予測する。中心部から離れた農家集落地域であり、一般 住宅も混在しているが、今後も地価の下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,880 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿角市、小坂町を中心とする県北の農家住宅地域や郊外部の既成住宅地域である。当該圏域に地縁的選好 性を有する居住者による取引が散見されるが、何らかの事情を含むものが多い。農家住宅としての標準的な画地規模は １００～３００坪、地価水準は個別的に形成されるため把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の建物が支配的な農家集落地域であり、賃貸想定に実現性がないことから収益還元法は適用できなかった。比 準価格は、実際の取引事例を基に試算された実証的な価格であり、採用事例は広域に及ぶが、各種要因比較は対象標準 地の特性を踏まえて適切に行われている。本件では、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北秋田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,430 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [103.0] 100 [147.9] [101.0] 100 2,860  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿角市の人口は減少傾向を続けている。産業 構造別では、第１次、第２次産業人口は減少 し、第３次産業人口が増加している。 農家住宅地域のため需要の少ない地域である が供給も少なく、地価の硬直状態が続いてい る。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％