別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿角 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市花輪字合ノ野１８９番１ ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等も混在する住宅地 域 北東4m市道 水道、下水 鹿角花輪 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   140 ｍ、南   150 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県職員公舎もみられる既成住 宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ鹿角花輪駅北東方 2.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域であり、地域内に特段の変化はなく、利用状況は当分の間、現状を維持すると予測する。残 された空地の取引もわずかに散見されるが、地価を押し上げるまでには至っていない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は花輪地区を中心に市内全域の住宅地域であり、需要者の中心は市内に居住する一次取得者である。市役所 、病院、国道２８２号沿いの店舗等への接近性に優れ、比較的、需要が見込まれるものの、市場滞留期間は長期化する 傾向がある。近年、相続による売り物件や空家が目立つ状況となっており、供給過多により地価は弱含みで推移してい る。需要の中心となる価格帯は、土地は４００～５００万円程度、新築戸建住宅は総額２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、一般住宅のほか公舎が見られる地域で賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用でき なかった。自用目的での取引が支配的であることから、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿角 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [167.5] [101.0] 100 10,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿角市の人口は減少傾向を続けている。産業 構造別では、第１次、第２次産業人口は減少 し、第３次産業人口が増加している。 従前より需要の少ない地域であり、新型コロ ナ、ウッドショックの影響はないが、地価の 下落は続いている。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％