別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿角 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市十和田毛馬内字下小路６４番１２ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に農地が混 在する区画整理済の 住宅地域 東6m市道 水道 十和田南 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 毛馬内商店街に近い、区画整 然とした住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ十和田南駅北方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 空地が介在する利用状況には特段の変化がなく、当面は現状を維持すると予測する。城下町として栄えた毛馬内 地区も人口減少に伴い衰退傾向にあり、今後も地価の下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿角市を中心とした住宅地域であり、代替性が強いと認められるのは、十和田地区の住宅地域である。中 心となる需要者は、鹿角市、小坂町等に勤務する一次取得者である。区画整然とした街並みが形成され、毛馬内商店街 への接近性にも優れているが、住宅需要は減退する状況が続いており、周囲にはいまだに多くの空地や農地が残されて いる。需要の中心価格帯は、土地は４００万、新築戸建は総額２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件が存在しない古くからの既成住宅地域である。賃貸市場が形成されておらず、収益還元法は適用 できなかった。他方、採用した取引事例は十和田地区に存するものであり、市場性を反映した比準価格は信頼性が高い と思料する。よって、本件評価においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小坂 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,650 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 87.3] [102.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿角市の人口は減少傾向を続けている。産業 構造別では、第１次、第２次産業人口は減少 し、第３次産業人口が増加している。 従前より需要の少ない地域であり、新型コロ ナ、ウッドショックの影響はないが、地価の 下落は続いている。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％