鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

湯沢 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公湯沢Ｍ -12	湯沢市		更地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	Ｒ０４公湯沢Ｊ -4	湯沢市		更地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、中間画地		（都）２住居 (70,160)
c	Ｒ０４公湯沢Ｊ -9	湯沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０４公湯沢Ｊ -3	湯沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	東5.2m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e	Ｒ０４公湯沢Ｊ -13	湯沢市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,975	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	17,644	100 [ 89.7]	19,670	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,700
b	(　 ) 12,763	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 84.1]	15,100	100 [ 76.4]	19,764		19,800
c	(　 ) 17,613	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	17,351	100 [ 86.0]	20,176		20,200
d	(　 ) 10,361	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 96.9]	14,185	100 [ 71.2]	19,923		19,900
e	(　 ) 12,205	100 [ 85.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	13,759	100 [ 70.3]	19,572		19,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	建築条件付	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -26.0
e	建築条件付	％／月 -0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,800 円／㎡]

湯沢 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,936,873	548,024	2,388,849	2,198,520	190,329	（　0.9692） 184,467	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,764,633 円　　　　（　 11,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯沢 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.99	Ｗ2	211.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	333 ㎡	11.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４戸の共同住宅を想定（各戸同タイプ・平均専有面積約４７㎡）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を有効面積から除外

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	105.99	88.3	93.57	1,284	120,144	1.0	120,144
							1.0	120,144
～

～

～

～

計		211.98	88.3	187.14		240,288		240,288
								240,288

⑨年額支払賃料	240,288 円　×　12ヶ月　＝　 2,883,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,883,456 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 151,373 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,876,083 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,288 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,283 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 240,288 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,507 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,936,873 円　　　　（　 8,819 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）湯沢Ｈ　　　　-1	1,472 ( 1,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,312 円/㎡　月額支払賃料（　 1,284 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０１調（賃）湯沢Ｈ　　　　-2	1,204 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,267
c	Ｒ０２調（賃）湯沢Ｈ　　　　-1	1,667 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,323

湯沢 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,500 円	27,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,824 円	3,027,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,800 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 195,300 円	27,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	83,700 円	27,900,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 548,024 円　（　　　　　　 1,646 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,900,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 211.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,198,520 円（　　　　　 6,602 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,936,873 円
②総費用	548,024 円
③純収益　①－②	2,388,849 円
④建物等に帰属する純収益	2,198,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	190,329 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	184,467 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 554 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,764,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
湯沢 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湯沢 -1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　佐藤　信博

TEL.

鑑定評価額

6,590,000 円

１㎡当たりの価格

19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	16,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	湯沢市佐竹町３７番１｢佐竹町７－１３｣				②地積　(㎡)	333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:3	住宅Ｗ2	中規模一般住宅に事業所等も見られる住宅地域	北5m市道	水道、下水	湯沢 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 31.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

湯沢市中心部に位置し、市役
所に近い住宅地域

街

路

基準方位　北５ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ湯沢駅東方

900m

法令

規制

（都）２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市役所に近い熟成した住宅地域で、利用状況は当面現状維持と予測する。画地規模がやや大きい画地が多く、総
額が嵩む為、郊外の分譲地に比し需要は相対的に少なく、地価は当面緩やかな下落傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,830 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧湯沢市の住宅地域で、特に湯沢市街地の住宅地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は、市内に居
住・通勤する会社員等の一次取得者である。郊外の住宅地域に比べ、商店街や市役所等公共施設に近く利便性を有して
いるが、画地規模が大きい上街路条件がやや劣る当地域への需要は弱い。土地は３３０㎡程度で６００万円台、新築戸
建住宅は２，０００万円台前半が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は自用の戸建住宅が多い、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。共同住宅も散見されるが、
収益性より相続対策等を重視した土地活用が主体である上、賃貸物件は供給過剰ぎみである為、収益価格は低めに得ら
れた。比準価格は代替競争関係にある地域の事例から求めたもので、実証的で信頼性が高いと判断した。よって、比準
価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　湯沢 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,400 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[102.0]

100
[ 81.0]

[100.0]
100

19,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少や少子高齢化が進行している上、基
幹産業である農林業等が低迷しており、土地
需要は弱い状態が続いている。

商店街や市役所に近く利便性は良いが、街路
条件がやや劣る上、画地規模から総額が嵩む
為、郊外分譲地に比し需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

湯沢 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調湯沢Ｍ -20	湯沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,180)
b	Ｒ０４公湯沢Ｊ -1	湯沢市		更地	（　）	ほぼ整形	南9m市道、東4m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	Ｒ０３公湯沢Ｍ -1	湯沢市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０３公湯沢Ｍ -5	湯沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,891	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	11,366	100 [ 56.7]	20,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,000
b	(　 ) 14,613	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	13,182	100 [ 68.0]	19,385		19,400
c	(　 ) 18,128	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.9]	19,162	100 [ 99.9]	19,181		19,200
d	(　 ) 18,588	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	17,866	100 [ 89.7]	19,918		19,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -41.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,800 円／㎡]

湯沢 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,167,823	599,959	2,567,864	2,419,160	148,704	（　0.9692） 144,124	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,941,306 円　　　　（　 8,830 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯沢 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.24	Ｗ2	238.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	333 ㎡	11.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＤＫ４戸の共同住宅を想定（各戸同タイプ・平均専有面積５３．４１㎡）

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

内階段・廊下等の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	119.24	89.6	106.82	1,205	128,718	1.0	128,718
							1.0	128,718
2～ 2	住宅	119.24	89.6	106.82	1,230	131,389	1.0	131,389
							1.0	131,389
～

～

～

計		238.48	89.6	213.64		260,107		260,107
								260,107

⑨年額支払賃料	260,107 円　×　12ヶ月　＝　 3,121,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 213.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,121,284 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 163,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,102,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	260,107 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,471 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 260,107 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 63,332 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,167,823 円　　　　（　 9,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）湯沢Ｍ　　　　-1	886 ( 886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	1,158	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,232 円/㎡　月額支払賃料（　 1,205 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０１調（賃）湯沢Ｈ　　　　-2	1,204 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,147
c	Ｒ０２調（賃）湯沢Ｈ　　　　-1	1,667 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	1,282

湯沢 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,500 円	30,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,959 円	3,265,284　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,900 円	30,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	92,100 円	30,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 599,959 円　（　　　　　　 1,802 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 238.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,419,160 円（　　　　　 7,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,167,823 円
②総費用	599,959 円
③純収益　①－②	2,567,864 円
④建物等に帰属する純収益	2,419,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	148,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	144,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,941,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,830 円／㎡）