別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 男鹿 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   男鹿 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　充   TEL.

鑑定評価額 1,640,000 円  １㎡当たりの価格 6,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 男鹿市船川港船川字鳥屋場１番２８０ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 男鹿 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 船川地区中心部との系統連続 性にやや難がある高台の住宅 地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ男鹿駅西方 1.4km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既に熟成した既成住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測する。アクセスが劣る当地域は他地域と比べ 引き合いが弱く、地価は今しばらく下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、男鹿市内の住宅地域で、特に船川地区と代替競争関係が強い。需要者は、男鹿市内に地縁的選好 性を有する一次取得者が中心である。男鹿市の住宅需要は人口減少等の影響もあり、全般的に低迷している。また、男 鹿市の住宅需要の中心は船越地区で、船川地区は相対的にも需要が弱い。中心価格帯は、２５０㎡程度の土地であれば １５０～２００万円程度、同敷地規模の新築戸建住宅であれば１０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は自己使用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、民間の賃貸需要が乏しく賃料水準の把握が困難なた め、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を 反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地等との検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のと おり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　男鹿 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [101.0] 100 [140.8] [100.0] 100 6,190  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,330 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化による過疎化の進行が 、新型コロナの影響を小さくする一方、潜在 的な需要の弱さを継続的なものにしている。 当地域は古くに開発された住宅地域で、今後 発展する可能性が低く、需要も弱いことから 、地価も前年並みに下落している。 個別的要因に特段の変動要因は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％