別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大館 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大館 5-3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.

鑑定評価額 2,560,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大館市比内町扇田字下扇田５０番１ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗が建 ち並ぶ県道沿いの商 業地域 南西10m県道 水道、下水 扇田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 間口狭小な短冊型の土地が多 い既成商業地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 ＪＲ扇田駅東方 700m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 衰退の続く商店街で、新規出店も長年見られず、今後は住宅移行が進むものと予測する。地縁等に基づく需要者 の限定的市場であるため、不動産市況は低調であり、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大館市内の商業地域であるが、特に比内町扇田地区の商業地域や混在住宅地域との代替競争関係が強い。 主な需要者は地元企業や地縁性のある個人事業者が多い。短冊形地割の旧来からの商店街で新規の出店は見られず、店 舗閉鎖後も大半が戸建住宅に利用するため、繁華性の低下に歯止めがかからず、地域の衰退が続いている。そのため、 土地取引は少なく、稀な取引にも事情含みのものが多いことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し て求める理論的な価格であるが、自用の低層店舗が支配的な商業地域であり、不動産収益を前提とした賃貸市場は形成 されておらず、適正な賃料水準の把握が困難であるため試算できなかった。したがって、比準価格を重視し、代表標準 地から求められた規準価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大館 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [139.6] [100.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの不動産市況に対する影響は少な いが、地域経済の低迷や商圏人口の減少によ り、商業地需要は減退している。 地域要因に格別の変動はないが、一般的要因 により、店主の高齢化や後継者不足が進み、 店舗閉鎖後の戸建住宅利用が増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％