別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大館 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大館 -6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平岡　為義   TEL.

鑑定評価額 2,970,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大館市比内町扇田字伊勢堂岱４５番３ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に農地等が 混在する住宅地域 南東8m市道 水道、下水 扇田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 未だ農地が多く混在している 。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ扇田駅東方 1.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宅地需要は減退しており、地域に変化をもたらす要因もないので、農地の宅地化は殆ど進まないと思われる。従 って、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は比内町扇田の住宅地域。需要者の中心は旧比内町の居住者である。人口減少・高齢化により総じて住宅地 需要が減退しているが、旧来からの住宅地域に対する需要は特に少ない。一方で、同じ要因により空家・空地が増加し ており、需給のバランスが崩れている。住宅地では現在のところ新型コロナの影響は殆どないようである。土地は３０ ０㎡で３５０万円程度、新築の戸建住宅は２０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算 しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大館 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [134.9] [103.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の進行により住宅地需要は 減退している。旧比内町内の住宅地需要は更 に少なく、空家や空地が増加している。 一般的要因を受け、当地域の地価も下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％