鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大館 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調大館Ｂ -46	大館市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	Ｒ０４公大館Ｂ -29	大館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東5.5m市道、南5m、角地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０４公大館Ｂ -28	大館市		更地	（　）	長方形	南4m未舗装道路、西3.5m、準角地		（都）１住居 (60,160)
d	Ｒ０３調大館Ｅ -20	大館市		建付地	（　）	長方形	北6m私道、中間画地		（都） (70,200)
e	Ｒ０４公大館Ｅ -2	大館市		底地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	20,245	100 [ 100.0]	20,245	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,200
b	(　 ) 18,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	20,048	100 [ 100.0]	20,048		20,000
c	(　 ) 8,134	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 56.7]	14,174	100 [ 71.7]	19,768		19,800
d	(　 ) 14,689	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 92.2]	18,668	100 [ 91.1]	20,492		20,500
e	(　 15,337) 21,910	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	21,272	100 [ 108.2]	19,660		19,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,100 円／㎡]

大館 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適当な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,757,963	564,200	2,193,763	2,040,920	152,843	（　0.9692） 148,135	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,023,163 円　　　　（　 12,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大館 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.48	Ｗ2	216.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	235 ㎡	15.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４８㎡で、２ＬＤＫの住宅４戸を有する共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

内階段・内廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	108.48	88.6	96.06	1,149	110,000	1.0	110,000
							1.0	110,000
2～ 2	住宅	108.48	88.6	96.06	1,166	112,000	1.0	112,000
							1.0	112,000
～

～

～

計		216.96	88.6	192.12		222,000		222,000
								222,000

⑨年額支払賃料	222,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,664,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,664,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 142,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,701,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	222,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,109 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 222,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 54,054 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,757,963 円　　　　（　 11,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１調（賃）大館Ｋ　　　　-13	1,177 ( 1,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,174 円/㎡　月額支払賃料（　 1,149 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０１調（賃）大館Ｋ　　　　-9	1,157 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,157
c	Ｒ０３公（賃）大館Ｂ　　　　-1	1,361 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,237

大館 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,500 円	25,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	142,200 円	2,844,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,300 円	25,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	77,700 円	25,900,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 564,200 円　（　　　　　　 2,401 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,900,000 円	設計監理料率　 116,000 円／㎡　×　 216.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,040,920 円（　　　　　 8,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,757,963 円
②総費用	564,200 円
③純収益　①－②	2,193,763 円
④建物等に帰属する純収益	2,040,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	152,843 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,023,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大館 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大館 -3

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　白沢　啓

TEL.

鑑定評価額

4,680,000 円

１㎡当たりの価格

19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	16,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大館市水門町８９番８｢水門町８－３０－３｣				②地積　(㎡)	235 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅にアパート等が混在する住宅地域	北6m市道	水道、下水	大館 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部に位置し、小学
校や病院等の利便施設に近い
住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ大館駅　南方

1.7km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した住宅団地であり、当面は現状のまま推移すると予測する。地価は需給が均衡し、安定的に推移している
ため、横這い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大館市の住宅地域であるが、特に長木川流域を中心とした住宅地域との代替競争関係が強い。主な需要者
は市内に居住若しくは通勤する一次取得者が中心であるが、他所からの転入者も見られる。周辺に小学校や総合病院、
幹線道路が配置する利便性に恵まれた地域であり、需給は安定している。土地は４５０万円程度、新築の戸建住宅は２
，５００万円以下が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し
て求めた理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性や利便性等が重視される住宅地域であるため、土地価格に
見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少や高齢化の進行により住宅需要は減
退しているが、新型コロナの不動産市況への
影響は少なく、新規の分譲地需要は堅調であ
る。

住環境に恵まれた地域であり、選好性も比較
的高いことから、一般的要因により地価は弱
含みから横這い傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大館 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調大館Ｂ -46	大館市		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	Ｒ０３調大館Ｅ -3	大館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5m市道、北5m、南5.5m、三方路		（都）１住居 (70,200)
c	Ｒ０３調大館Ｅ -20	大館市		建付地	（　）	長方形	北6m私道、中間画地		（都） (70,200)
d	Ｒ０４公大館Ｂ -29	大館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東5.5m市道、南5m、角地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	20,245	100 [ 100.0]	20,245	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,200
b	(　 ) 26,951	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 137.9]	18,918	100 [ 95.1]	19,893		19,900
c	(　 ) 14,689	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	18,118	100 [ 93.1]	19,461		19,500
d	(　 ) 18,945	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	20,048	100 [ 100.0]	20,048		20,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,900 円／㎡]

大館 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,827,881	580,600	2,247,281	2,103,960	143,321	（　0.9692） 138,907	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,834,837 円　　　　（　 12,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大館 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	Ｗ2	208.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	235 ㎡	15.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地内に５台分の平面駐車場を配置したファミリータイプ（専有面積約４７㎡、２ＤＫ×４戸）のアパート。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

内階段・廊下等があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	104.34	90.5	94.41	1,187	112,000	1.0	112,000
							1.0	112,000
2～ 2	住宅	104.34	90.5	94.41	1,230	116,000	1.0	116,000
							1.0	116,000
～

～

～

計		208.68	90.5	188.82		228,000		228,000
								228,000

⑨年額支払賃料	228,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,736,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,736,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 145,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,770,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	228,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,166 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 228,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 55,515 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,827,881 円　　　　（　 12,034 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）大館Ｂ　　　　-9	1,327 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,251	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,213 円/㎡　月額支払賃料（　 1,187 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）大館Ｂ　　　　-13	1,462 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,015
c	Ｒ０４公（賃）大館Ｂ　　　　-2	1,648 ( 1,577)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,373

大館 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	26,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	145,800 円	2,916,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,900 円	26,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	80,100 円	26,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 580,600 円　（　　　　　　 2,471 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,103,960 円（　　　　　 8,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,827,881 円
②総費用	580,600 円
③純収益　①－②	2,247,281 円
④建物等に帰属する純収益	2,103,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	143,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	138,907 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 591 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,834,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,100 円／㎡）