鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横手 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調横手Ｌ -13	横手市		更地	（　）	不整形	東15m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	Ｒ０４公横手Ｌ -14	横手市		建付地	（　）	長方形	西22m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	Ｒ０４公横手Ｌ -27	横手市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	Ｒ０３調横手Ｌ -38	横手市		更地	（　）	不整形	東11.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,685	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 60.8]	26,756	100 [ 91.1]	29,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,400
b	(　 ) 24,109	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,013	100 [ 87.4]	27,475		27,500
c	(　 ) 20,693	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.9]	25,168	100 [ 81.2]	30,995		31,000
d	(　 ) 17,565	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 77.0]	22,378	100 [ 79.5]	28,148		28,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -39.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -23.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

横手 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,746,613	2,305,588	8,441,025	7,945,600	495,425	（　0.9438） 467,582	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	8,658,926 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横手 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	240.00	Ｓ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防高度利用地区	100 ％	400 ％	400 ％	538 ㎡	46.5 m x 15.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は貸店舗２部屋、２・３階は貸事務所（各３部屋）の貸ビルを想定。敷地内には平面駐車場１０台を配置。

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	1,895	386,580	3.0	1,159,740
							0.0	0
2～ 2	事務所	240.00	75.8	182.00	1,625	295,750	2.0	591,500
							0.0	0
3～ 3	事務所	240.00	75.8	182.00	1,488	270,816	2.0	541,632
							0.0	0
～

～

計		720.00	78.9	568.00		953,146		2,292,872
								0

⑨年額支払賃料	953,146 円　×　12ヶ月　＝　 11,437,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 568.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,437,752 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,191,775 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,725,977 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,292,872 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,746,613 円　　　　（　 19,975 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）横手Ｇ　　　　-3	1,625 ( 1,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,895 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）横手Ｈ　　　　-2	1,497 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,854
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横手 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	595,888 円	11,917,752　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 873,600 円	104,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,305,588 円　（　　　　　　 4,285 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,945,600 円（　　　　　 14,769 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,746,613 円
②総費用	2,305,588 円
③純収益　①－②	8,441,025 円
④建物等に帰属する純収益	7,945,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	495,425 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	467,582 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 869 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,658,926 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横手 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横手 5-1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　山陰　逸郎

TEL.

鑑定評価額

15,700,000 円

１㎡当たりの価格

29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横手市駅前町９２２番｢駅前町１－１５｣				②地積　(㎡)	538 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）高度利用地区 (100,400)
	不整形 3:1	事務所Ｓ2	中低層の店舗事務所ビルの多い駅前の商業地域	西16m県道、南側道	水道、下水	横手 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

横手駅の正面玄関にあたる再
開発事業がおこなわれている
駅前商業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

ＪＲ横手駅北東方

160m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

現在第二地区再開発事業が実施され、商業施設、マンション等が計画されており、令和７年の完了に向け期待が
持たれるが、駅西地区の商業施設の集積により、中心商業地の地位は低下している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横手市内の商業地域のほか、駅前立地の特性から県南各市の駅前商業地域も含む。需要者は県内の法人を
中心に、ホテル等業種により県外企業も見られる。長い間遊休不動産であったビルは東口再開発事業により整備予定で
令和７年の完成に駅前商業地の優位性回復が期待されている。業種により規模も異なり、需要の中心価格帯は見出し難
い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性を重視する商業地域ながら、新規テナントビルの建築が近年ほとんど見られず、また空店舗も多く需要は極めて
少ないことから、資料収集及び精度の限界により収益価格の信頼性は劣ると言わざるを得ない。比準価格は商業地取引
が少ないものの、市内商業地４事例より比準算定されたもので、市場性を反映した実証的価格である。本件では、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横手 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,900 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[101.0]

100
[ 90.7]

[100.0]
100

29,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅前再開発に期待感を有するも、駅西地区を
中心に宅地開発、商業集積が進み、商住とも
に旧市街地の衰退が進行している。

再開発事業が進行中で完成に向け期待感は持
たれるも、駅西地区への商業集積による店舗
移転・閉鎖も多く、現状では地価は下落基調
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -6.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横手 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調横手Ｌ -13	横手市		更地	（　）	不整形	東15m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	Ｒ０４公横手Ｌ -7	横手市		建付地	（　）	長方形	西7m市道、南40m、角地		（都）商業 (100,400)
c	Ｒ０４公横手Ｌ -14	横手市		建付地	（　）	長方形	西22m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	Ｒ０３調横手Ｌ -15	横手市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、中間画地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,685	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 60.8]	26,756	100 [ 91.1]	29,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,400
b	(　 ) 19,473	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 84.0]	25,552	100 [ 81.3]	31,429		31,400
c	(　 ) 24,109	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,013	100 [ 81.6]	29,428		29,400
d	(　 ) 18,151	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	22,190	100 [ 74.5]	29,785		29,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -39.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,500 円／㎡]

横手 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,547,394	2,907,100	10,640,294	10,161,200	479,094	（　0.9438） 452,169	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	8,373,500 円　　　　（　 15,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横手 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	305.19	Ｓ3	915.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防高度利用地区	100 ％	400 ％	400 ％	538 ㎡	46.5 m x 15.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階貸し店舗、２・３階事務所（各階３室平均約７０㎡）、駐車６台のテナントビルを想定

⑦有効率　 69.0 ％
の理由

内階段・内廊下のテナントビルを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	305.19	66.1	201.86	2,090	422,000	3.0	1,266,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	305.19	70.5	215.07	1,860	400,000	2.0	800,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	305.19	70.5	215.07	1,860	400,000	2.0	800,000
							0.0	0
～

～

計		915.57	69.0	632.00		1,222,000		2,866,000
								0

⑨年額支払賃料	1,222,000 円　×　12ヶ月　＝　 14,664,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 632.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,664,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,502,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,521,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,866,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,547,394 円　　　　（　 25,181 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０２公（賃）横手Ｇ　　　　-3	1,625 ( 1,621)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	2,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,095 円/㎡　月額支払賃料（　 2,090 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２公（賃）横手Ｇ　　　　-1	1,178 ( 1,176)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	1,803
c	Ｒ０２公（賃）横手Ｇ　　　　-2	1,276 ( 1,273)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [ 85.0]	2,213

横手 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	751,200 円	15,024,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,117,200 円	133,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,907,100 円　（　　　　　　 5,404 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 915.57 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,161,200 円（　　　　　 18,887 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,547,394 円
②総費用	2,907,100 円
③純収益　①－②	10,640,294 円
④建物等に帰属する純収益	10,161,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	479,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	452,169 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,373,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,600 円／㎡）