鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横手 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公横手Ｌ -5	横手市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
b	Ｒ０３調横手Ｌ -20	横手市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	Ｒ０３調横手Ｌ -17	横手市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東8m、角地		（都）２中専 (70,200)
d	Ｒ０３調横手Ｌ -43	横手市		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e	Ｒ０４公横手Ｌ -29	横手市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,822	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	24,292	100 [ 100.0]	24,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	24,300
b	(　 ) 23,121	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	23,121	100 [ 97.0]	23,836		23,800
c	(　 ) 25,784	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	24,302	100 [ 101.0]	24,061		24,100
d	(　 ) 23,181	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	22,951	100 [ 97.0]	23,661		23,700
e	(　 ) 27,252	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,458	100 [ 111.0]	23,836		23,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,900 円／㎡]

横手 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			近時の適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,722,618	320,280	1,402,338	1,276,560	125,778	（　0.9692） 121,904	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,487,837 円　　　　（　 12,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横手 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.10	Ｗ2	132.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２中専	60 ％	200 ％	200 ％	201 ㎡	11.9 m x 16.9 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

重層長屋（３ＬＤＫ・６６．１０㎡）を２棟想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	66.10	100.0	66.10	1,059	70,000	1.0	70,000
							1.0	70,000
一括 1～ 2	住宅	66.10	100.0	66.10	1,059	70,000	1.0	70,000
							1.0	70,000
～

～

～

計		132.20	100.0	132.20		140,000		140,000
								140,000

⑨年額支払賃料	140,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,680,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,680,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 88,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,687,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	140,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,330 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 140,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 34,088 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,722,618 円　　　　（　 8,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）横手Ｈ　　　　-4	1,048 ( 1,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,082 円/㎡　月額支払賃料（　 1,059 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）横手Ｊ　　　　-3	986 ( 985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,096
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横手 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	16,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	53,280 円	1,776,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 113,400 円	16,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	16,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 320,280 円　（　　　　　　 1,593 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000 円	設計監理料率　 119,000 円／㎡　×　 132.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,276,560 円（　　　　　 6,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,722,618 円
②総費用	320,280 円
③純収益　①－②	1,402,338 円
④建物等に帰属する純収益	1,276,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	125,778 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	121,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,487,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
横手 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横手 -3

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　相馬　完

TEL.

鑑定評価額

4,800,000 円

１㎡当たりの価格

23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横手市婦気大堤字谷地添５６番４				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北西6.3m市道	水道、下水	横手 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

横手地域の市街地南西方、県
道「横手東由利線」の東側背
後に位置する住宅地域

街

路

基準方位　北６．３
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ横手駅南西方

1.0km

法令

規制

（都）２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

小規模の分譲住宅地が多く、今後もこの傾向が継続していくものと予測する。商業施設等に近い利便性から需要
が認められ、土地取引が活性化しており、地価は新型コロナに左右されるも、横這い傾向での推移を予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧横手市内の住宅地域一円で、特に奥羽本線より西側に位置する住宅地域との代替競争関係が強い。需要
者の中心は市内居住者や通勤者であるが、近年周辺市町からの転入者も散見される。総額面や利便性から相応の需要が
認められ、また近年周辺の分譲地等においても土地取引が活性化してきている。土地は２００㎡前後で５００万円程度
、新築の戸建住宅は２，０００万円台前半が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の賃貸物件も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等を反映し、収益価格は低位に
試算された。一方、比準価格は代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格
である。本件では、自用の戸建住宅に関する取引が多く、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域の特性に留意
し、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横手 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[101.0]

100
[ 95.1]

[100.0]
100

23,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナの影響で低迷し、少子高齢
化を背景に需要は依然弱含みであるが、旧横
手市郊外の分譲住宅地は低金利を背景として
土地取引が多い。

周囲に空地等が見られるが、商業施設等に近
く利便性の高い住宅地域で、小規模の分譲住
宅地が相次いで造成され、新型コロナの影響
は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横手 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公横手Ｌ -15	横手市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、西6.5m、角地		（都）２中専 (70,200)
b	Ｒ０４公横手Ｌ -19	横手市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南7m市道、西7m、角地		（都）準工 (70,200)
c	Ｒ０３調横手Ｌ -42	横手市		更地	（　）	長方形	北6m市道、南8m、二方路		（都）１住居 (70,200)
d	Ｒ０４公横手Ｌ -3	横手市		更地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.4]	23,788	100 [ 100.0]	23,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,800
b	(　 ) 27,837	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	26,237	100 [ 106.8]	24,566		24,600
c	(　 ) 27,266	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	26,996	100 [ 111.2]	24,277		24,300
d	(　 ) 21,503	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	23,424	100 [ 102.4]	22,875		22,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,900 円／㎡]

横手 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			近時の適切な造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,312,038	434,489	1,877,549	1,749,360	128,189	（　0.9692） 124,241	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,535,531 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横手 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.81	Ｗ2	165.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２中専	60 ％	200 ％	200 ％	201 ㎡	11.9 m x 16.9 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、専有面積約３６．４４㎡、４戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場４台を配置。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	82.81	88.0	72.88	1,301	94,817	1.0	94,817
							1.0	94,817
2～ 2	住宅	82.81	88.0	72.88	1,314	95,764	1.0	95,764
							1.0	95,764
～

～

～

計		165.62	88.0	145.76		190,581		190,581
								190,581

⑨年額支払賃料	190,581 円　×　12ヶ月　＝　 2,286,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 145.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,286,972 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 119,149 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,263,823 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	190,581 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 190,581 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 46,404 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,312,038 円　　　　（　 11,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）横手Ｊ　　　　-1	1,024 ( 1,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	1,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,301 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２調（賃）横手Ｔ　　　　-4	1,273 ( 1,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,248
c	Ｒ０３公（賃）横手Ｈ　　　　-3	1,524 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	1,349

横手 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,000 円	22,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,489 円	2,382,972　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 155,400 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	66,600 円	22,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 434,489 円　（　　　　　　 2,162 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,749,360 円（　　　　　 8,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,312,038 円
②総費用	434,489 円
③純収益　①－②	1,877,549 円
④建物等に帰属する純収益	1,749,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	128,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	124,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,535,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）