別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 能代 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.

鑑定評価額 44,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市字下野１３番８外 ②地積 　(㎡) 2,350   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 店舗 Ｗ2 郊外型店舗、営業所 等が建ち並ぶ路線商 業地域 南西23m国道 水道、下水 東能代 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   950 ｍ、西   320 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 郊外型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  54.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 全国展開する家具インテリア 店、衣料量販店等が多い路線 商業地域 街 路 ２３ｍ国道 交通 施設 ＪＲ東能代駅西方 3.2km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の路線商業地域として発展して来た地域。集客力の高い店舗が多く、当分の間は現状で推移するものと思わ れるが、競合する大型商業施設の開業（Ｒ３．１１月末）もあり、今後の動向が注視される。 (3)最有効使用の判定 郊外型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路沿いの路線商業地域を中心とする地域。需要者の中心は県内外の法人、個人事業者等である。国 道７号沿いの路線商業地域で、交通アクセスの良さに加え、背後地の住宅建築が進み、全国規模のチェ－ン店が多い。 一部に、開業した東能代地区の大型商業施設「イオンタウン能代」への移転拡張の動きが見られた。今後の動向如何で は、競争が激しくなることも予想される。規模の大小や売買が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、営業所又は借地上に自用物件を持つ地域である。適正な賃貸物件の事例は見出せず、賃料水準の把握が困 難なことから収益価格は試算しなかった。比準価格は幹線道路沿いの取引事例より求めたもので、市場性を反映してお り実証的な価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能代 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,900 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [123.1] [100.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型店舗が集積する郊外路線商業地域は、周 辺住宅地の顧客をはじめとする幅広い需要を 取り込んでおり、商況は活発である。 現在、目立った商況の変化はないが、今後、 開業した大型商業施設との競争激化が予想さ れ、地価の下落幅を縮小しつつも下落基調を 維持した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％