別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 能代 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　工藤　則夫   TEL.

鑑定評価額 2,340,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市柳町３２５番 ｢柳町１３－５｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,500) 準防 （その他） (90,500) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗の中に空家 が見られる中心商業 地域 北16m市道 水道、ガス、下水 能代 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空店舗が増加している。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ能代駅北西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (90,500) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の顧客の減少により、商況は依然厳しいが、背後住宅地との価格差の縮小やイオン能代店の賑わいは 続いており、今後、地価は緩やかな下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部の商業地域を主に商住混在地域を含む。需要者の中心は法人、個人事業主である。市内の中 心商店街「柳町商店街」に位置する。市内中心部の商業地域は顧客とする中心市街地の人口減少、若年層の郊外住宅地 への転出等により空店舗が目立っている。市では市街地活性化計画に基づき空店舗流動化支援事業等の補助事業を行っ ているが、現状は厳しい状況にある。需要の乏しい現状では中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗併用住宅が中心であり、賃貸物件も見られるが、公的補助による入居例も見られるなど適正な賃料水準の把 握が困難である。このため、収益価格は試算しなかった。比準価格は中心商業地域の取引事例より求められており、市 場性を反映した実証的な価格である。よって、類似地域にある地価調査基準地との均衡に留意し、信頼性のある取引事 例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地の空洞化から、既存商業地域の収 益力は低下しており、商況は厳しい状況が続 いている。 東能代地区の大型商業施設が開業（Ｒ３．１ １末）した。現時点で、当地域に立地するイ オン能代店の存続が決まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％